二次土拍基调“稳” 土地供应为楼市增添更多期待

2021 09/16 09:39
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青岛早报
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云彩
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随着本周老胶南板块熔断的4宗地线下结果出炉,青岛第二次集中土拍圆满结束。最后全市范围内总共成交76宗土地,成交总占地面积265.6万平方米(含划拨),成交总建面633.8万平方米(含划拨),成交总价279亿元,折合楼板价4670元/平方米,除了熔断的4宗地,其他均为底价成交,整体溢价率0.46%。与5月份第一次集中土拍相对比,成交土地数量大幅增长,总成交价更是增长一倍还多。这样的数字无疑又让大家对未来的楼市充满着期待和猜想:土地供应增加,未来新盘会不会更多?而地价上涨会不会带来楼价上涨?针对大家关注的这些问题,不妨从此次土拍结果寻找答案。

晒晒成绩单 三天成交76宗地

9月8日也就是上周三,青岛第二次集中土拍大幕拉开。当日上午市北、李沧12宗地块拍卖,12宗地总占地39万平方米,总规划建面108万平方米,最终12宗地块均底价成交,成交总价83.8亿元,最高成交楼面价10500元/平方米。当日下午,城阳20宗地块拍卖,总占地面积853730平方米,规划总建面197.25万平方米。最终,20宗地均底价成交,成交总价58.75亿元。 9月9日进入拍卖第二天。

当日上午,崂山3宗地总占地面积16.07万平方米,规划总建面41.98万平方米,最终3宗地均底价成交总成交价约34.5亿元元。即墨4宗地块也走上拍卖台,4宗地占地面积185481平方米,规划总建面407080平方米。最终,4宗地底价成交,成交总价7.36亿元元。当日下午,中德生态园有2宗地块拍卖,2宗地总占地面积8.37万平方米,规划总建面106931.92平方米,最终2宗地块均底价成交,总价3.92亿元。另有高新区8宗地原定于当日下午拍卖,但因故全部终止拍卖。9月10日,青岛第二次集中土拍第三天,西海岸35宗地块走上拍卖台。这35宗地总占地面积981339平方米,规划总建面243万平方米,起拍总价89.5亿元。最终,31宗地成交,总占地面积875996平方米,总建筑面积2189985平方米,成交总价81亿元,融创、和达、万科、华润、青铁置业、金茂、黑卓等开发商均有收获,另外4宗地块因吸引多家开发商竞拍,达到最高限价,转到线下竞高品质商品住宅建设环节。

“在今年第一批集中供地试行之后,基于新供地模式呈现出的成果和经验,根据中央‘三稳’的总体要求,在第二次集中供地进行了一些新的调整。”针对此次的拍地结果,山东锐理顾问中心总经理周大伟告诉记者,在土地数量、价格、拍卖时间、拍卖政策等方面,进行了多项调整,整个过程可谓“一波三折”,最终土地供应宗数减少、竞买政策变得更加严格、地块溢价进一步限制。经过8日至10日连续三天的竞拍,市北、李沧、城阳、即墨、崂山、西海岸六区实际拍卖的地块76宗,成交总占地面积265.6万平方米 (含划拨),成交出让总建面597.7万平方米,成交总价279亿元(含划拨),折合楼板价4670元/平方米,除了原胶南市的四宗地触发熔断外,其他均为底价成交,整体溢价率0.46%。其中住宅类63宗,总占地面积224.9万平方米,规划总建面536.14万平方米,住宅类成交总价242亿元。

地价多上涨 房价是否跟着涨

复杂的数字让人看得眼花缭乱,但有细心的市民发现,此次土拍仅比上次土拍多了15宗土地,但最终的成交价却比上次增长一倍多。如果按均价来计算,本次土拍折合楼板价为4670元/平方米,比上次折合楼板价4207元/平方米要高出10%,具体到各区,其中崂山此次土拍最高楼板价达到了18059元/平方米,而上次崂山最高楼板价也不过10773元/平方米。如今,作为“面粉”的土地价格上涨,是否会引来新一轮的楼市上涨?

对于这样的担心,周大伟解释,此次地价上涨,主要是因为此次供地整体地块位置相对优越。对比首次集中供地,位置相近地块的取地价格大多是小幅下降,当然也有部分上扬,最终呈现的整体0.46%的溢价率,基本实现稳地价目标。“土地市场是商品房市场的供应端,‘面粉’价格稳定才能保证‘面包’的价格稳定,因此二批次土地供应的结果在整体上是有利于未来房价保持稳定预期的。”

而针对未来楼市的走向,来自卓易数据的观点认为,第一批次成交的地块大多进入推广期,有的甚至已开盘,例如万科海潮云起、金地华章等,大部分的项目不可避免地出现时间“集中”,竞争也明显加剧。而第二批次土拍已经快马加鞭来袭,推新节奏更是加快,有的地块拿地第二天出规划。未来,青岛楼市结构性去化压力不小,某些区域将会“以价换量”。从这样的走势来看,新房涨价可能性几乎微乎其微。

多次熔断 房企为何独爱西海岸

综合来看三天的土拍,底价成交依然是主旋律。但让人没想到的是竞争最激烈的区域居然出现在老胶南板块,17家房企共90轮叫价,让薛家滩2宗地和孟家滩2宗地直接达到最高限价触发熔断。而转入竟品质阶段,参与竞拍的开发商依然没有分出胜负,最终通过抽签决定4宗地块的归属。

为什么包括西海岸会出现如此激烈的竞争?对于这个问题,周大伟认为,还是因为西海岸相对优质的土地素质,引得保利、龙湖、华润、绿城、中海、海信、招商、国信、阜丰、亿元联、长城、金鲁班和金源鸿大等17家开发商争夺,这4宗地块位于新老城交界,周边教育、商业、交通、医疗等各项优质配套集聚。通过查询记者发现,这4宗地块周边有西海岸第二实验小学,在当地人看来这是老胶南最好的学区,还有胶南6中的加持。另外,已经通行的地铁13号线,加上近期国家发改委批复的青岛地铁三期规划,新增6号线二期也从附近通过。更重要的是该片区在龙湖·春江天玺和鲁班国汇城之后已经断供半年多,急需新的项目填补。

在周大伟看来,除了胶南4宗地块有着非常强的吸引力,从本次土拍地块分布看,主城区、西海岸黄岛中心、灵山湾、中央活力区、城阳中心这些区域,鉴于土地位置相对优越,都非常值得关注。而城阳白云山片区供地量较多,势必加剧片区竞争,故而需要以特色、品质等进行突围,对房企来说是一场考验,对购房者来说,则有了更多选房机会。

未来楼市怎么走听听专家怎么说

二次拍地已经尘埃落定,对于青岛各区域各板块的具体价格走势,山东锐理顾问中心总经理周大伟告诉记者,还需结合具体供应量具体分析。

主城区:

两次集中供地合计25宗地块,建面约219万平方米,供地规模各大片区居第三位,尤其是李沧、崂山土地放量明显,其中李沧区供地量超过去年全年70%,但鉴于主城区核心区位优势,市场一直较为稳健,加上二批次优质地块的批量面市,两集中带来的同期上市竞争压力加大,但价格依托成熟市场预计依然保持坚挺。

西海岸:

近几年一直位居供地和市场规模榜首的西海岸,继续保持大规模供地节奏,但二批次加大了优质片区的供地,预计上市后会客户回流会倒逼外围市场的价格战。

城阳区:

城阳区作为今年以来供地第二大片区,鉴于前期共有产权政策对市场透支、政策收缩等因素,未来市场难度加大,高供应量片区或将开启以价换量。

即墨区:

即墨在经历了2020年的规模供地之后,今年供地节奏明显放缓,但在高位存量持续的情况下,短期市场仍不理想,未来随着供需、存销关系逐步趋于缓和后方能走出下行周期。

二次土拍三宗“最”

单价最高

青建沙子口地块楼板价18059元/平方米,是本批次中最高楼面地价,同时需要提取1850万的人才住房资金,折合成本18962元/平方米,也仅次于2010年辛家庄远洋公馆19500元/平方米的拿地价,为青岛成交楼面地价的第二高。

拿地最多

在第二次集中土拍中,和达拿下灵山湾和白云山总共4宗地,总建面79.5万平方米,成为拿地最多的房企。

花钱最多

本次拿地花费资金最多的是金茂(包含与海尔合作)花费35亿元,其他超过20亿元的还包含和达、华润&青铁置业、华新园(含与百洋合作)、鲁信。

[编辑:云彩]
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