小长假怎样购房才算稳 业内:不要盲目入手低价盘

2021 09/15 09:29
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青岛日报
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云彩
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青岛楼市上半年表现亮眼,新房成交近8万套,同比大涨28%。但进入下半年后,市场反转,表现疲软,七八月份连续两个月同比均下跌。在传统的中秋、国庆假期以及“金九银十”季中,岛城楼市将表现如何?在全国各地房地产政策收紧的背景下,第四季度青岛楼市情况如何?意向购房者是持续观望还是择机入手?

八月楼市成交低迷 多层因素叠加导致

据青岛网上房地产统计数据,2021年8月青岛新房成交12074套,环比下降14.23%;同比下降12.8%。另据青岛网上房地产数据统计,2021年8月青岛二手房共计成交5326套,交易量环比下跌15.7%,同比下跌16.8%。

锐理数据山东区域总经理刘元婧分析认为,房地产的底层逻辑其实是大宗资产,是资产就很容易受金融政策影响,从去年底出台“三道红线”以来,房企的“钱袋子”就不断收紧,今年以来,金融机构除严格执行放贷红线,国家层面不断严查“经营贷”等贷款流入房地产市场,房地产市场的金融流通性收紧,尤其是到了下半年,贷款额度进一步收紧,到8月,多数银行已经停办二手房房贷,新房贷款亦拉长放款周期,金融收紧必然导致新房二手房成交下降。

山东太平洋房屋总经理刘明辉表示,首先,青岛8月各区域入市加推的36盘中改善盘居多,刚需大盘较少,新加推的项目在销量上没有太大的贡献。其次,年中结束,在经历了6月的成交高峰后,岛城7-8月的市场行情曲线下调,连续两个月新房环比下滑,上半年青岛释放了太多的购买力,所以在8月份市场成交量走低是“大势所趋”,“当然,市场下滑也与全国楼市大势息息相关。”

九月50盘入市 第四季度市场继续分化

据岛城多家机构不完全统计,9月岛城预计有近50个楼盘计划推新。从推盘区域来看,西海岸、城阳占主导地位,分别将有13个和9个楼盘入市,如西海岸崂矿健康苑润澜郡项目预计9月底或10月份开盘,城阳区的卓越中寰及高实雅苑项目也会有不同类型房源入市销售。即墨也将有7个楼盘入市,如和达幸福城暂定9月入市两栋高层。主城区方面,有12个盘首开或加推,如崂山区佳源华府二期山海印、东韩社区附近纯新盘海信璞悦等也计划入市,新都心板块备受关注的金地华章也将入市。

对于即将到来的中秋国庆假期以及“金九银十”乃至整个青岛第四季度楼市,市场会如何表现?

青岛房地产专家龙江认为,青岛房地产市场已经出现了分化,有的区域热有的区域冷,中秋、国庆节假期,可能市内几区有的楼盘会迎来一个小高潮,而周边地区有的楼盘销售可能会断崖式下降。

锐理数据山东区域总经理刘元婧分析,8月随着部分房企“打骨折”,成交量并没有起色,购房者出于避险需要,反而更靠近核心区购房,成交均价同比上升2%,从目前的市场情况来看,中秋节和国庆长假或很难体现以往的“金九银十”火爆景象,甚至成交量要低于疫情过后的2020年。

刘元婧进一步分析指出,从目前国家政策趋势来看,商业化的房地产市场已经转向“制造业化”,高周转、高杠杆的金融模式被淘汰,今后市场很难“炒热”,但从日本、韩国等发达国家的房地产市场来看,越是房地产市场低迷的时候,核心区域的房地产价值越坚挺,故青岛房地产市场下行的情况下,主城区也很难有大幅度降价的可能,但第四季度价格应该会平稳下来,不会像“金三银四”一样上涨,年底开发商着急回款的时候或可以拿到比较优惠的价格;西海岸目前呈现强烈的“头部效应”,就是头部项目占据绝对市场份额,第四季度地段、品牌和产品均比较好的项目大概率将表现亮眼,但受西海岸供应量大的影响,购房者心仪的项目价格亦会比较合适,目前成交量比较低的项目,第四季度或有较大幅度降价,以价换量的项目亦会增多;城阳之前因为共有产权政策带来的市场繁荣,将在第四季度回归市场常态,上半年跟风涨价的项目亦有恢复原来价格的可能,故第四季度城阳市场或将呈现从量跌价稳到量升价跌的态势;近郊区的即墨、胶州是青岛目前降价最厉害的区域,受2018年峰会大幅度拉高成交均价影响,降价将是区域主流,第四季度预计远郊区将进一步“内卷”,即陷入降价性促销的“双输”,直至市场恢复到涨价前,量价达到平衡。

前八个月楼市同比升温 楼市未来稳定为主

记者查阅数据发现,单独看今年8月楼市成交的确表现不佳,但从1-8月的成交总量来看,楼市表现依然不错。据锐理数据统计,2021年1-8月,青岛新房销售102172套,同比上涨21.0%;相比2019年上涨20.3%。

其中,2021年1-8月,青岛新建商品住宅销售86570套,同比上涨17.8%,相比2019上涨26.3%。

在岛城房地产专家龙江看来,“8月份的成交量也只是一个月的成交量而已,与楼盘的开盘数量和认购的情况相关,不能代表市场的行情。”通过今年1-8月楼市数据可以发现,整个青岛楼市保持在稳定状态。“只要土地市场不出现经常的流拍现象,不出现开发商不拿地的现象,这个市场就相对的稳定。”

山东太平洋房屋总经理刘明辉告诉记者,今年1-8月份岛城楼市同比上升和去年疫情对市场的影响息息相关,去年2月疫情发生后,各售楼处选择延期开工或线上直播卖房。2020年第一季度青岛市共网签新建商品房17063套,而2021年一季度青岛新房共计成交34484套,在一季度的成交中就拉开了一个很大的差距。进入五六月份今年成交也非常稳定,虽然在七八月份出现了小幅度下滑,但整体数据仍是同比上涨的。

青岛贝壳研究院首席市场分析师刘倩倩认为,2020年楼市比较特殊,有疫情影响因素。和以往以及今年相比,去年的楼市整体具有后移性,“今年的楼市数据与市场表现,大概延迟1-2个月。”今年上半年楼市成交旺盛,市场表现亮眼,主要原因是前期积累的购房需求得到释放,共有产权等利好政策加持,以及大家对楼市预期看好。目前最大的变化是成交周期与成交效率有变化,基于房贷收紧政策,“之前成交可能需要三四十天,现在则需要五六十天左右。”大概30%的置换类群体受冲击最大,“也就是需要卖掉老房子然后再置业的群体,成交周期拉长很多。”刘倩倩对记者表示,接下来青岛房地产的市场会有一定波动,但整体看今年市场还是以平稳为主。

政策调控持续加码 已向三线城市过渡

日前,住房和城乡建设部召开了“努力实现全体人民住有所居”的主题新闻发布会,会上再度重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,表示要督促地方政府不把房地产作为短期刺激经济的手段,并在“十四五”期间将增加保障性住房的供给,重点下决心下力气解决新市民、青年人住房问题……可见国家一直在想方设法建立长效机制,以此促进房地产市场持续稳定发展。

贝壳研究院日前发布了8月份全国新房市场月报。报告显示,受房产调控政策持续加码影响,8月份有66个城市新房市场成交量环比持续下滑。

分线级来看,8月仅一线城市成交量保持同比增长20%,二、三、四线城市成交量均不及去年同期;分城市来看,1-8月北、上、广、深的新房成交面积较2019年增速均稳定在四成以下,其中,受近期调控政策影响,北京、广州1-8月新房成交面积累计同比增幅收缩明显;与2019年同期相比,二线城市成交量增速低于30%的城市数量,约有80%,调控效果显著。

另外,住建部近日约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州,首次包含三线城市,这也预示着热度较高的三线城市将出台调控政策,调控开始向三线级城市过渡。

二手房是楼市的晴雨表,来自易居研究院的一组分析数据显示,考虑到今年热点城市调控力度史上罕见,且13个热点城市的二手住宅价格环比涨幅已多月回落,预计9月份二手住宅价格同比涨幅将继续回落。此外,在中央调控态度如此强硬的情况下,热点城市调控力度可能继续加强,部分区域楼市或将进入“最冷冬季”。

四季度或现“上车”好时机 谨慎对比少盲目

青岛房地产专家龙江表示,目前青岛最热的区域就是崂山区以及浮山后片区,价格还有上涨的动力。“客观的说市内楼盘还是相对安全,而周边地区的投资要特别谨慎。”对于刚需者来说,不论在哪个区,只要有购房需要,就可以在适当的时候出手购买。

锐理数据山东区域总经理刘元婧提示,目前青岛的平均去化周期为15个月,分区域看,各区域去化周期基本在0.5-2年范围,也就是说目前青岛市场库存基本在2年以内,而从土地出让来看,1-8月,青岛全市商住用地成交总建面938万平方米,同比减少49%;而且这些土地基本位于西海岸、胶州、即墨和城阳,也就是说,青岛目前的房地产低潮期大约在1-2年,所以有计划的购房者,如果准备近期入手,可以在第四季度开发商回款压力比较大的时候,寻找适合的房源,目标在西海岸的可以抓紧看房,寻找自身经济能力相匹配,价格也比较合适的楼盘,尤其是本身性价比较高,只因为年底回款降价的项目,可以多去了解看看;目标在即墨胶州的则需要谨慎入市,可以观望,不要盲目入手低价盘,如果有比较优惠的现房,可以着重了解。

山东太平洋房屋总经理刘明辉表示,青岛楼市最可期待的板块买高品质的改善盘,地段价值与产品力缺一不可,因此,第四季度买房,第一步还是要先看板块。纵观青岛楼市近几年新房成交量,可以发现,青岛各大板块中,唯有西海岸新区连续七年问鼎楼市冠军,并且占比正在逐年上升。与之相匹配的,还有不断上涨的房价,从0.81万/平方米、0.88万/平方米,到1.3万/平方米,再到1.4万/平方米……无论是新房房价、成交量都从侧面说明了西海岸新区不断进阶的城市价值,以及其对岛城置业者的强大吸引力。

青岛贝壳研究院首席市场分析师刘倩倩认为,随着青岛地铁1号线南段试运行带来区域利好,不久后,全长近60公里的地铁1号线全线将奔驶在东西海岸、连接五个城区。此外,青岛市城市轨道交通三期建设规划获批,对交通需求较大的购房者可以重点关注。另外青岛目前无论新房还是二手房的供应量都比较大,“建议购房者选择品牌开发商与有质量保障的房源,切记不能盲目入手。”

李鹏飞

[编辑:云彩]
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