专家谈楼市下半年：刚需可入市 投资者要谨慎

据青岛网上房地产数据显示，2021年7月青岛新房成交共计14077套，环比6月份(16258套)下降13.7%;成交面积1581037.3平方米，环比下降10.5%。同比数据双跌，今年7月新房成交量同比去年7月下降12.68%，新房成交面积同比下降15.06%，在一路高歌猛进的楼市上半场后，以上数据标志着7月青岛房地产市场进入传统淡季，也预示着下半年楼市面临更多的挑战。

西海岸成交位列榜首 城阳区紧追不舍

西海岸与城阳区，在青岛楼市基本面上，一直被誉为市场“双雄”，2021年上半年，西海岸新区新房成交21922套，突破两万套大关，新房成交面积达2572586.7平方米，单区成交量占比青岛全市半年总量的28%。城阳区紧随其后，上半年共成交15373套，成交面积1675968.05平方米，新房成交量占比全市新房总成交量的19%，双方差距9个百分点，不论从单月数据还是半年数据看，西海岸都遥遥领先。

西海岸凭借200多个总盘量以及价格对刚需刚改的巨大吸引力，对青岛其他区域形成绝对的“碾压”优势，排名第二的城阳区从未超越，且二者的差距看似是一道不可逾越的“鸿沟”，然而，进入楼市下半场的7月，城阳区却突然“发力”。据青岛网上房地产数据显示，西海岸新区7月新房成交了3479套，新房成交面积412957.44平方米，城阳区7月新房成交量也突破了三千套大关，共成交3084套，新房成交面积316925.52平方米，稍逊西海岸一筹。从区域新房成交占比来看，西海岸新区7月新房成交量占比全市新房成交总量的25%;城阳区新房成交量占比全市新房成交总量的22%，西海岸与城阳区二者的差距正在大幅度缩小，成交占比差距从9%降到了3%。

位列楼市新房成交量第三位的即墨区，7月新房成交2271套，占比全市新房成交总量的16%，新房成交面积261796.23平方米。

再看市内主城四区(市南区、市北区、李沧区、崂山区)，市北区7月新房共卖出935套，占比全市总交易量的6%，成交面积90899.57平方米，位居市内四区榜首;李沧区新房成交539套，成交面积59622.84平方米，占比全市总交易量的4%;崂山区7月成交新房440套，成交面积66471.06平方米，占比全市总交易量的3%;市南区7月新房成交141套，成交量垫底。综合来看，主城四区成交“羸弱”，7月新房成交总量仅占比全市新房总成交量的14%左右。

7月其他区域成交情况，胶州市新房成交共计1512套，单区新房成交量占比全市总成交量11%，位居全市第四名，新房成交面积173833.38平方米;平度市新房成交1013套，占比全市新房总成交量7%，成交面积105846.98平方米;莱西市新房成交663套，占比全市总量约5%，成交面积77431.76平方米。

1-7月青岛新建商品房卖了1522亿

据锐理数据统计，截至7月末，2021年1-7月青岛商品房市场累计签约金额约1522亿元，同比上涨约25.0%;累计签约面积约1023.60万平方米，同比上涨22.2%;累计签约套数88879套，同比上涨24.2%。从价格来看，2021年1-7月青岛市新建商品房的网签均价为14869元/平方米，比2020年同期上涨2.3%。

业内分析，从项目成交情况来看，产品突出、价格坚挺的主城区高端改善项目，稳中小胜。代表项目如银丰玖玺城、海信君澜等，产品优势凸显，换来了客户的高转化率。

2021年至今，青岛楼市整体表现较为稳健，2月份正值农历新年，签约量短暂下滑至6171套，3月份在城阳共有产权刺激下，量价齐涨，迅速拉升超15000套。4月5月虽略有回调，但仍处于高位。“5月青岛市区第一批次土拍结果出炉，开平路‘地王’的出现在一定程度上加速了购房者入市的决心。”业内分析，加之卓越坊、青岛印象和、保利时代等多个楼盘入市，带动了6月份签约量的持续上涨，并且为上半年交上了一份满意的答卷。

对于7月青岛新房成交同比、环比双双下滑的市场回落现象，专家指出，究其原因，一是传统淡季下，购房者入市积极性低;二是开发商冲击上半年业绩后，推盘力度不足，适当调整，并为下半年的“金九银十”积蓄力量;三是今年3月以来快速反弹、成交量上涨迅猛，3-6月均保持在高位，造成需求过度释放，后续断档，这也是7月走弱的因素之一。

专家同时指出，此前预判的整体市场拐角已经出现，成交量已下跌，市场重归冷静，部分房价虚高的片区将出现大的降幅或者横盘。下半年青岛楼市会呈现另外两个特点：一是在房贷全面收紧的大背景下，二手房市场将迎来巨大考验;二是区域市场继续分化，马太效应加剧，房企加速洗牌。专家建议，对刚需来说，今年下半年可以入市，但要选择质量体系把控严、大众口碑好的品牌开发商以及配套相对完善的区域。对于投资者来说，下半年应谨慎入市，“尤其是对于口碑差、老破小、假学区房的区位楼盘坚决不能碰!”李鹏飞 摄影报道