专家谈楼市下半年:刚需可入市 投资者要谨慎

2021 08/04 09:27
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青岛日报
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云彩
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据青岛网上房地产数据显示,2021年7月青岛新房成交共计14077套,环比6月份(16258套)下降13.7%;成交面积1581037.3平方米,环比下降10.5%。同比数据双跌,今年7月新房成交量同比去年7月下降12.68%,新房成交面积同比下降15.06%,在一路高歌猛进的楼市上半场后,以上数据标志着7月青岛房地产市场进入传统淡季,也预示着下半年楼市面临更多的挑战。

西海岸成交位列榜首 城阳区紧追不舍

西海岸与城阳区,在青岛楼市基本面上,一直被誉为市场“双雄”,2021年上半年,西海岸新区新房成交21922套,突破两万套大关,新房成交面积达2572586.7平方米,单区成交量占比青岛全市半年总量的28%。城阳区紧随其后,上半年共成交15373套,成交面积1675968.05平方米,新房成交量占比全市新房总成交量的19%,双方差距9个百分点,不论从单月数据还是半年数据看,西海岸都遥遥领先。

西海岸凭借200多个总盘量以及价格对刚需刚改的巨大吸引力,对青岛其他区域形成绝对的“碾压”优势,排名第二的城阳区从未超越,且二者的差距看似是一道不可逾越的“鸿沟”,然而,进入楼市下半场的7月,城阳区却突然“发力”。据青岛网上房地产数据显示,西海岸新区7月新房成交了3479套,新房成交面积412957.44平方米,城阳区7月新房成交量也突破了三千套大关,共成交3084套,新房成交面积316925.52平方米,稍逊西海岸一筹。从区域新房成交占比来看,西海岸新区7月新房成交量占比全市新房成交总量的25%;城阳区新房成交量占比全市新房成交总量的22%,西海岸与城阳区二者的差距正在大幅度缩小,成交占比差距从9%降到了3%。

位列楼市新房成交量第三位的即墨区,7月新房成交2271套,占比全市新房成交总量的16%,新房成交面积261796.23平方米。

再看市内主城四区(市南区、市北区、李沧区、崂山区),市北区7月新房共卖出935套,占比全市总交易量的6%,成交面积90899.57平方米,位居市内四区榜首;李沧区新房成交539套,成交面积59622.84平方米,占比全市总交易量的4%;崂山区7月成交新房440套,成交面积66471.06平方米,占比全市总交易量的3%;市南区7月新房成交141套,成交量垫底。综合来看,主城四区成交“羸弱”,7月新房成交总量仅占比全市新房总成交量的14%左右。

7月其他区域成交情况,胶州市新房成交共计1512套,单区新房成交量占比全市总成交量11%,位居全市第四名,新房成交面积173833.38平方米;平度市新房成交1013套,占比全市新房总成交量7%,成交面积105846.98平方米;莱西市新房成交663套,占比全市总量约5%,成交面积77431.76平方米。

1-7月青岛新建商品房卖了1522亿

据锐理数据统计,截至7月末,2021年1-7月青岛商品房市场累计签约金额约1522亿元,同比上涨约25.0%;累计签约面积约1023.60万平方米,同比上涨22.2%;累计签约套数88879套,同比上涨24.2%。从价格来看,2021年1-7月青岛市新建商品房的网签均价为14869元/平方米,比2020年同期上涨2.3%。

业内分析,从项目成交情况来看,产品突出、价格坚挺的主城区高端改善项目,稳中小胜。代表项目如银丰玖玺城、海信君澜等,产品优势凸显,换来了客户的高转化率。

2021年至今,青岛楼市整体表现较为稳健,2月份正值农历新年,签约量短暂下滑至6171套,3月份在城阳共有产权刺激下,量价齐涨,迅速拉升超15000套。4月5月虽略有回调,但仍处于高位。“5月青岛市区第一批次土拍结果出炉,开平路‘地王’的出现在一定程度上加速了购房者入市的决心。”业内分析,加之卓越坊、青岛印象和、保利时代等多个楼盘入市,带动了6月份签约量的持续上涨,并且为上半年交上了一份满意的答卷。

对于7月青岛新房成交同比、环比双双下滑的市场回落现象,专家指出,究其原因,一是传统淡季下,购房者入市积极性低;二是开发商冲击上半年业绩后,推盘力度不足,适当调整,并为下半年的“金九银十”积蓄力量;三是今年3月以来快速反弹、成交量上涨迅猛,3-6月均保持在高位,造成需求过度释放,后续断档,这也是7月走弱的因素之一。

专家同时指出,此前预判的整体市场拐角已经出现,成交量已下跌,市场重归冷静,部分房价虚高的片区将出现大的降幅或者横盘。下半年青岛楼市会呈现另外两个特点:一是在房贷全面收紧的大背景下,二手房市场将迎来巨大考验;二是区域市场继续分化,马太效应加剧,房企加速洗牌。专家建议,对刚需来说,今年下半年可以入市,但要选择质量体系把控严、大众口碑好的品牌开发商以及配套相对完善的区域。对于投资者来说,下半年应谨慎入市,“尤其是对于口碑差、老破小、假学区房的区位楼盘坚决不能碰!”李鹏飞 摄影报道

[编辑:云彩]
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