今年浮山后依然热闹 新地块上市或再掀新盘大战

去年，经历了“数盘大战”的浮山后，片区房价一度达4万元/平米以上，也因此“斩获”不少改善型置业者。如今，经过一年左右的去化，这些新盘的住宅基本售罄，眼看片区马上要“断供”，滁州路金茂府悦府以南2宗地块规划方案的公示，又将人们的目光聚集于此。这2宗地块若出让，今年将与附近的国泰、金地华章以及金茂府，在滁州路一带展开“厮杀”。这意味着，今年的浮山后，依然好戏连连。

滁州路将有新地块上市，或再掀楼盘大战

6月18日，浮山后劲松五路以西、劲松四路以东，同德路以北2宗地块规划方案公示。从地图上看，这2宗地块紧挨在一起，均位于目前在售的大云谷金茂府南侧，原用地单位为青岛啤酒股份有限公司、青岛市果树园艺总场和北村，现拟进行土地征收。收储后，地块拟规划建设住宅、办公、商业等于一体的体验式产居融合示范区，其中的1宗教育用地规划建设一所9班制的幼儿园。

据了解，2宗地块占地面积69457.5平米，规划总建面261723平米。其中，商住地占地面积62657.4平米，规划建面257023平米。规划方案指出，2宗地块拟建设15栋楼及配套，包括11栋16～29层的住宅、3栋商业办公及1栋3层高的商业。

有业内人士认为，上述2宗地块若上市，浮山后滁州路一带势必再掀一轮楼盘大战。卓易数据市场分析师王玟琳认为，目前滁州路三子——大云谷金茂府、金地华章和国泰项目，存在比较严重的客户交叉及客户争夺，因此，拼节奏和拼节点，成为各项目销售的突破点。“这一点，金茂府打了个时间差，抢先一步开盘，开盘当天即售300多套，整个组团去化接近一半，据说金地华章预计于今年七八月份开盘。由此可以看出，房企‘抢收’行动明显。而滁州路地块如果入市时刚好可以和上述几个项目拉开时间差，或有权独享浮山后的‘定价权’。”

片区客户群交叉严重，抢节点成突破点

此前，浮山后鲜有新盘上市。这一现状在去年发生了转折。金地宸悦、远洋万和城、远洋万和公馆、华新园东宸府及大云谷金茂府等多盘集中上市，所开发的项目多为中高端产品，一时间高层住宅销售均价达3.5万元/平米以上，洋房销售均价达4万元/平米以上，建面120～140平米的产品居多，片区多数房源套均总价在450万元甚至500万元以上。这意味着，想在此买房的改善型置业者，首付最低也要准备200万元左右。

去年6月底，记者在该片区采访时，多个项目的置业顾问曾表示，浮山后各个项目产品类型同质化，存在客户群体交叉严重的情况。其中一名置业顾问表示，不少购房者会将各个楼盘看个遍，并在各个楼盘都留下自己的信息，最终再比对，决定买哪个项目。“这就加剧了去化的难度，客户就那么多，楼盘留下的信息多，并不代表成交率高。”

“目测今年滁州路一带也将展开一轮楼盘大战”，浮山后一项目的营销负责人表示。据记者了解，6月15日，大云谷金茂府悦府以3.3万元/平米的均价亮相，推出建面115～165平米的小高层和高层，为滁州路项目销售大战拉开了序幕。“与去年浮山后各个项目的价格相比，金茂府这个定价并不高，也因此，其开盘即去化一半。该项目的热销，可以说为即将入市的金地华章及国泰地块‘打了个样’，预计金地华章开盘时，定价会以此为参考。”上述营销负责人表示。

说起浮山后的房地产发展史，要从20年前说起。从2000年左右，城建、海尔等开发的湖光山色、海尔东城国际等小区开始入市，均价3000元/平米，算是该片区较早开发的品牌房企项目，这些项目销售到后来，均价一度达到5000元/平米左右。2010年左右，鲁信进驻浮山后，开发了鲁信长春花园，一举让片区房价提到1.2万元/平米。2015年，金地悦峰开盘，由于当时片区内无竞品，均价一下提至2万元/平米，到2017年项目收官时，卖至3.6万元/平米。沉寂两年后的2019年，远洋万和城面世，均价也定在3.6万元/平米，700套房源一年左右基本售罄。

然后，时间来到2020年，浮山后出现了多盘集中开盘上市的热闹景象，片区洋房价格也一度达到4万元/平米以上，比“邻居”新都心当时的3万元/平米，足足多出1万元/平米。

2021年，当其他项目进入尾盘阶段时，浮山后仅有大云谷金茂府尚有产品未推完，售价也基本参照去年的片区均价，甚至略低一些，因此一时“独领风骚”。

对此，市民林先生表示，如今浮山后配套十分齐全，居住环境也不断改善，尤其是好学校越建越多，已然成为继市南西部片区以后，青岛第二个学区地带。“最主要的是，现在品牌房企开发的户型都很通透，浮山后这一带的项目，小区景观都很高大上，并不是区域内的二手房能比的，所以价格上来了，是很自然的事情。”林先生说。

另一位市民孙女士则表示，虽然浮山后今非昔比，但也让她这种改善型家庭觉得挺有压力。“我目前在市北海云庵片区居住，为了孩子上学，想卖掉现在的房子到浮山后换一套新房。但预估了一下价格，目前住的房子能卖230万元左右，这意味着要再加200万元才能换房。”孙女士说。

配套齐全供地少 成浮山后房价助推器

岛城楼市分析专家张斌认为，经过近些年的发展，浮山后已成为一个环境优越、配套完善的大型居住区域。医疗方面引入齐鲁医院、青大附院等三甲医院，商业方面有卜蜂莲花、大润发、永旺等进驻，同时多个农贸市场不断完善，人们生活越来越便利。“最主要的是，浮山后已成为目前青岛比较著名的学区，片区内的富源路小学、崂山区实验二小、同安路小学、格兰德中学等，带动了整个片区的教育水平，吸引了不少改善型置业者争相入市。”张斌说。

克而瑞青岛机构市场分析师张则涛认为，浮山后房源的定价，也要看片区的供地情况。目前上市的土地多已到达滁州路一带，而且大型的商住用地相对较少。尤其在经历了去年的集中入市后，以后片区内很难有大型的土地入市。物以稀为贵，因此片区的土地价值比较高，从而会带高房价。“从目前滁州路一带的情况来看，想有所突破，要么抢节点，尽早去化;要么拖一拖，等其他项目到尾声时再上市。但考虑到快速回笼资金的需求，大部分房企会选择前者。”张则涛说。

半岛全媒体记者 江海峰