从刚需聚集到高不可攀 回顾浮山后板块20年崛起背后

2021 06/16 09:52
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青岛日报
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云彩
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6月12日,浮山后劲松五路某项目在海天中心摇号开盘,现场座无虚席,具备资格者紧张与兴奋情绪交织,几小时后水落石出。据开发商宣传称,此次摇号共售出380套房源,收获15.18亿元。如此数据,让人恍惚回到三年前岛城楼市巅峰,也将“浮山后”再次拉近到观者面前。

二十多年蜕变从安置区到高端居住区华丽转身

本次该项目开盘房源,高层售价33000元左右/平方米,小高层单价要再高2000多元。按照开发商宣传的总套数与营销总额计算,平均每套房源总价在399万元左右。如果按照30%首付,贷款30年来看,在该项目买一套房,首付需要付近120万元,月供14000多元。“如此房价,多少人能负担得起?为什么价格如此之高,还有人趋之如骛去争去抢?”这就不得不说浮山后楼市的“前世今生”。

据业内介绍,浮山后和辛家庄、灵山卫一样,是古村落名,据村史记载,浮山后村民以王姓为主,大约在明末清初年间迁徙至此,迄今已经有几百年的历史。置业者以及房地产圈所指的“浮山后”,则是因为这片区域位于青岛浮山的后面,所以得名“浮山后”,泛指一个楼市片区。

浮山后在青岛楼市版图中占据独特的位置,也一直是购房者关注度较高的板块之一。回顾浮山后板块的发展历程,从1997年浮山新区的规划开始拉开序幕,历经搬迁、重建、拓宽等一系列的重新规划,浮山后成为了交通升级、消费升级、人气大涨的新兴居住区。

据当地居民介绍,2000年,老台东片区拆迁,老台东人大概有一万余户,都安置在了浮山后一、二、四、六小区,现在这些小区都是开放式,其余的五小区是以前浮山后村民拆迁安置的,还有个七小区是商品房小区,以上这七个小区就是当年浮山后兴起之初,最早兴建起来的。“当时,这里的商品房只要2000多元每平方米,转眼这些年过去,房价早已经翻了好几番,浮山后也已高楼林立,周边三万元左右每平方米的住宅小区比比皆是,甚至定价更高、定位更高端的豪宅小区也有不少。”“2010年区域开始升温,浮山后逐渐完成华丽变身,目前已经成为青岛市高端居住区的代表区域之一。”

品牌房企进驻加持浮山后楼市水涨船高

如果说台东地区居民的移入给浮山后带来人气,那么,中片和东片则在海尔、鲁信等大牌开发商进驻后才慢慢兴起的。“2004年之后,一批大牌房企看准了浮山后的商机,兴建了一大批新型现代社区,鲁信长春花园、海尔东城国际等小区陆续入驻浮山后,吸引了一批有经济实力的购房者来此定居。”此外,远洋万和城、明翠雅居、保利大国璟、桃李芳菲等楼盘也让浮山后向多元化发展,群雄并立。

业内人士指出,2010年以前,与市南老城区相比,浮山后的低房价特别亲民,堪称价格洼地,2010年新房价格仅为12000元/平方米左右,吸引了大批刚刚毕业来青就业大学生。

2010年以后,浮山后大批基础设施、学校医院以及商业配套兴建:2010年,青岛第二实验中学招生,2013年,青岛齐鲁医院开诊,2014年,合肥路永旺开业……浮山后终于开始“逆袭”,从青岛楼市的洼地,晋级为楼市高地。

截至2021年6月,据记者统计,浮山后片区房价3万元/平方米已是常态,金地宸悦房价突破3.5万元/平方米、紫樾尚府3.8万元/平方米、华新园东宸府已近4万元/平方米。从价格洼地到高地,直至“高不可攀”。

浮山后还值得出手吗

毋容置疑,浮山后是青岛楼市的一个传奇,只是这传奇能否延续?

有业内人士表示,浮山后楼市不可复制,其迅速发展,得益于“刚需”洼地的吸引力,十年的时间,高房价已经将区位优势彻底填平,目前的房价可能已触顶,三四百万元左右的总价、一百多万元的首付对刚需来说已经无缘了。“浮山后从最初的只有外地人买到现在的只有本地人和外地“土豪一族”在买,确实有些接盘的意思了。对于浮山后片区,不建议刚需以及投资者进场。”专家同时分析指出,浮山后的高房价在一定程度上透支未来市场,“将来不是不存在下跌的可能。”

也有业内人士指出,浮山后项目很多,目前汇聚了远洋、金地、华新园、保利等开发企业,各家情况都不一样,以劲松五路这次大卖的盘为例,33000/平方米的这个价格相对不高,除了开发商快速回款的资金因素外,也与这期楼盘的先天不足有着直接的关系。“整个小区四周都有不利因素,确实没有一栋楼是最完美的选择,都有这样或那样的缺陷。因此,只要选择这个盘,本身就是一种退而求其次的折中选择。”定位的客户群体也只能是刚改客户群,而绝不是对居住品质要求高的高端客户。“如果追求完美或对居住品质要求比较高,那建议还是买隔壁的高端盘或另作选择。”

还有一种观点则认为,目前来看,青岛楼市正在加速分化,各区各板块特色差异日益突出,以崂山区为代表的楼盘正在趋向或已完成豪宅化;远郊区盘市场乏力、加速洗牌;城阳区共有产权“药力”渐退;李沧因地王加持房价正起。以浮山后为代表的楼市区域,也有其鲜明的标签:位于主城,价值与价格介于豪宅与中端住宅之间,不乏入手者,“毕竟,在楼市复苏上扬、国际货币增发、岛城土拍量少、崂山高攀不起等因素的刺激下,对有一定经济实力的刚改一族来说,浮山后是主城区为数不多的可出手的板块。”同时,专家也表示,尽管该区域受关注度高,但是投资者一定要谨慎考察,“要选择口碑好、质量与服务高的品牌开发商。”

[编辑:云彩]
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