土地出让金新政拨动楼市心弦 是否影响房地产税

6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部委联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(以下简称通知)。决定将由自然资源部门征收的上述四项非税收入，划转给税务部门负责征收，河北、上海、青岛等七地7月1日开始试点，暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

业内认为，这是落实中央提出的深化税收征管体制改革的要求，逐步统一税收和非税收入征缴制度。也会推动地方政府摆脱对“土地财政”的依赖。

“国有土地使用权出让收入”在地方一般公共预算收入中占比不低。数据显示，2021年1-4月，全国一般公共预算收入78008亿元，其中，地方一般公共预算本级收入41351亿元。1-4月，国有土地使用权出让收入21383亿元，占前4个月全国一般公共预算收入的27%，占地方一般公共预算收入的52%。

因此，作为地方财政的重要组成部分，“国有土地使用权出让收入”征收部门的划转，从本质上体现出“延续中央财政集中管理思路”。

根据《通知》，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。业内表示，征收部门虽然发生变化，但是其他的仍按照现行规定执行，是中央强化土地出让收入支持乡村振兴的重要一步。

《通知》发布后，因为涉及到“土地财政”以及房地产全产业链，由此，在行业内一石激起千层浪，业内人士纷纷解读，主要有以下观点：

观点 A

改变地方政府卖土地谋发展的传统逻辑，房地产税试点预期增强

征收权限的更改，将从根本上改变地方政府卖土地谋发展的传统逻辑，从而极大削弱地方政府卖地积极性，并且加快政府开拓新收入乃至房地产税的开征速度，对炒房起到“釜底抽薪”的作用，对楼市加紧“紧箍咒”。地产人“十一侠”在媒体平台“米宅”发布观点，认为这是一招狠棋。“整个中国楼市的逻辑都变了。之前，是地方财政依赖，所以供给越少，地价越高。没钱了就拍几块，就能解决很多问题。现在，则是流水落花本无情，一路漂泊向前行，甚至在手里空转的机会都没有了。”

政经学者雷思海认为，新政最直接的影响可能是某些城投公司，城投公司在地方政府的土地出让中，扮演中间人的角色。新规之后，理论上而言，在土地出让金上的灰色操作空间，将因此而受到压缩。当然，由税务来征收的话，欠缴出让金性质就可能变了。

值得关注的是，由于涉及税务部门，“土地出让金”征收部门的划转也引起房地产税方面的相关讨论与猜想。中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，重点城市房地产税试点预期增强，因为国有土地使用权出让收入由税务部门统一征收后，进一步强化了中央对资金使用范围的监管，一定程度上将推动地方政府摆脱对土地财政的依赖，未来健全地方税、直接税体系，适当提高直接税比重的相关举措将继续落实，而房地产税作为直接税的一种，相关工作预计将有新的进展。

观点 B

不足以终结土地财政，与房地产税亦没有直接关系

知名经济学者、财经评论员马光远并不认同“新政从根本上改变地方政府卖土地谋发展的传统逻辑”的观点，他表示，土地出让金由税务部门统一征收，对地方政府有什么影响?第一，让土地出让金收入规范透明了;第二，以前这钱直接在政府账上，现在是先到税收部门，这个时间差的利息没了。就这两点，其他什么都没失去，这钱依然是地方政府的，依然由地方政府支配。中央财经大学副教授柴铎持同样的观点，他认为新政策对于地方政府使用土地出让收入没有什么影响，不会缩减土地供应，也不会降低地方政府卖地热情。土地出让金和各类税费收入还是以往的中央地方分成方式，地方政府按预算严格收支两条线管理。

华夏新供给经济学研究院院长贾康表示，征收部门划转，“土地出让金”的征收管理将更加规范，企业欠缴、拖缴、模糊处理等现象，可能会得以矫正。贾康认为“土地出让金”征收部门的划转与房地产税没有直接的关系。

观点 C

房企的财务压力和资金成本或受较大影响

新政策不论是否终结土地财政，亦或与房地产税出台是否有关，但业内都不否认的是，将对房地产开发商带来一定的影响。

上海财经大学公共政策与治理研究院首席经济学家杨畅认为，过去土地出让收入征缴存在弹性空间。例如房地产开发商取得土地后，按照规定要将土地出让金到账;但具体什么时间到账，到账方式是一次性还是分批次存在协调空间，往往会对房地产开发商的财务压力和资金成本产生较大影响。而未来土地出让收入由税务部门征收，征收的严格程度和规范程度将明显提升，房地产开发商减轻资金压力和财务成本的协调空间可能被压缩。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于土地市场的复杂性和各地土地出让金征收的不透明，过去存在很多“可操作性”空间，划转后，相关土地交易后，自然资源部门需要提交土地交易情况，税务部门也要审查交易情况和督促房企缴纳土地出让金。据此总结，土地出让金征收主体的变更，规范了土地出让金征收的过程，可促进“土地财政”生态圈的健康发展。

“根据此次征收主体的变化，后续房企在缴纳土地出让金价款过程中，需要和税务部门接触。具体来看，要了解《非税收入通用申报表》的细节、缴款软硬件环境、关注缴款调整和合并等事宜。”严跃进表示。

此外，有专家表示，新政策落地是一个渐进与博弈过程，需要辩证变化发展地去看。东方证券首席经济学家邵宇认为，目前将国有土地使用权出让收入征收职责划转至税务部门对房地产投资的影响还不明显，这是一个渐进和博弈的过程，现在地方对国有土地使用权出让收入的支配权还比较大，但未来中央会越来越多地参与其中，因而通知落地之后地方可能会加快供地步伐，进而促进房地产投资。也有业内人士表示，“土地出让金”征收部门的划转，从本质上体现出“延续中央财政集中管理思路”，市场不宜过度解读。至于对未来财税以及房地产经济影响如何，还要看中长期的具体运行情况。