土拍盛宴“名花有主” 从土地市场看房价走势

今年2月，包括青岛在内的22个重点城市住宅用地“两集中”(集中发布出让公告，集中组织出让活动)三批次供应新政陆续落地。此前，22城中已有长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京7个城市陆续开闸。 5月12日—14日，青岛首批住宅用地集中出让，涵盖市北、李沧、崂山、城阳、西海岸、即墨五个区域，共计63宗地块轮番上架。从拍卖情况来看，市区核心区域依旧受追捧，热门的开平路地块甚至触发熔断价格。而外围条件苛刻的地块则遇冷，多以底价成交，城阳甚至还有两宗土地流拍。眼下60余块住宅用地已经“名花有主”，未来房价将呈现什么样的走势?尤其是开平路45号地块，会不会带动四方板块的整体上涨?不妨让我们从这次的集中土拍的细节中找答案。

集中开拍 63宗地块多以底价成交

备受关注的青岛首次集中“土拍”，终于在上周落幕。如果说不算开平路45号这个“小惊喜”，整个土拍过程基本可以用“波澜不惊”来形容。除了开平路45号地块，其他地块几乎都是以底价成交。

具体来看，其中5月12日集中土拍第一天，当日上午，市北、李沧共8宗地底价成交，总规划建面43万平方米，成交总价34.5亿元，最高成交楼面价10000元/平方米。竞争最激烈的市北区开平路45号地块，有17家开发商参与竞标，地块报价金额从起始的10310元/平方米，经过164轮，最终达到了17010元/平方米，因达到最高限价，网上土地竞价中止，转到线下竞自持城镇住宅建筑面积。

从5月12日下午，市场开启了平淡的“底价时间”，城阳13宗地块集中拍卖，总占地面积42.52万平方米，规划建面65.95万平方米。最终，11宗地块底价成交，成交总占地面积40.3万平方米，成交总建面62.35万平方米，总价24.2亿元，最高成交楼面价4396元/平方米，2宗地块流拍。 5月13日，青岛集中土拍第二天上午崂山2宗地拍卖。最终，2宗地块均被青岛海云创智商业发展有限公司(海尔产城创)底价竞得，成交总价32.8亿元，最高成交楼面价10773元/平方米。 5月13日下午，即墨15宗地块拍卖，15宗商住地土地面积约为279439平方米，规划总建面76.19万平方米，合计揽金约12.08亿元。 5月14日上午，是青岛集中土拍第三天，最终西海岸24宗地块均底价成交，总成交价约25.06亿元，最高楼面价8552元/平方米。

焦点之战 市北“地王”被刷新

作为本次土拍的最大焦点，市北区开平路45号的拍卖过程历经164轮叫价，让很多人感到意外。根据拍卖公告，该地块规划用途为城镇住宅和商服用地，总占地面积13925.2平方米，规划总建面48738.2平方米(住宅32906.9平方米，商服4873.8平方米，划拨公租房建面10957.5平方米)，起拍楼面地价10310元/平方米，起拍总价3.9亿元。综合来看，该地块位于老四方水清沟板块，属于主城核心优质地块，商住比较低，再加上无报名门槛，从而引发开发商的激烈角逐。 17家开发商叫价164轮触发17000元/平方米熔断价，地价从起始的10310元/平方米一路飙到17010元/平方米，溢价65%。最终在线下竞拍中，该地块被绿城中国获得，成交总价6.43亿元。而之前市北区的最高地价是青岛青特星城置业有限公司当年以14620元/平方米竞得市北区河西村1号地改造地块，也就是现在的青特星城。

根据锐理数据的《2020年50大城市卖地报告》显示，青岛的土拍溢价率为0.2%，2020年近半数土地都以底价成交。溢价率64.9%的市北区开平路地块为何如此抢手?首先是该地块的周边配套完备，同时临近地铁1号线，且与多条城区主干道相连，本身就称得上是优质资源。在这样的情况下，眼下土地出让又实行一年三集中的政策，错过首批拿地，就要再等好几个月，而且周边土地资源供应相对紧张，接下来也未必有新地块加入，此次不能成功拿地，就可能出现无房可卖的局面。这样的情形之下，各大开发商必然要上演一场争夺大战。

17000元/平方米的拿地价格让人想起了几年前绿城拿下深蓝中心的价格。如今深蓝中心房价已经超过9万元/平方米。很多人把地价和房价比作面粉和面包的关系，如今面粉价格大涨，未来面包的价格走势是不是也要大涨?

后期影响 土地资源决定价格走势

对于普通市民来说，土拍市场也许距离我们太遥远，但背后可能对房价产生的影响还是牵动了很多人的心。回到土拍市场，开平路45号拍出超过17000元/平方米的楼面价格，对于后期该地块的房价来说意味着什么?记者从专业人士处了解到，楼面价格的两到三倍，往往是开发商给新房定的价格，这样我们可以大胆预测，未来这一地块新房的开盘价应该会在35000元/平方米。再来看看周边房价，东侧的四流南路245号中海寰宇时代周边环境相似，相距仅约1.3公里。据悉，寰宇时代一度传出待售楼盘单价过3万元的消息。要知道中海去年拍得寰宇时代的楼面地价为10510元/平方米。从这方面来看，老四方区域价格上涨几乎是毫无悬念。

另外，从楼市价格来看，涨价向来不会是某一区域的单独表现，老四方北部房价的上扬，将会对整个市区产生连锁反应，尤其是紧邻不远的新都心、浮山后和李沧区域。从这次的集中土拍来看，除了浮山后有两宗不大的地块加入之外，再无新增。而从去年开始浮山后板块成为新晋学区房，楼市进入供不应求的局面。对于已经逐步站稳“3万元线”的浮山后和新都心板块来说，房价将会冲击35000元/平方米甚至更高。而老四方东部，买房只能向西，此次新地王产生后，市区的3万元价格线将向西移动，覆盖老四方的更多区域。楼市涨价甚至可能会蔓延到青岛的近郊，逼迫刚需进一步外溢。而这波上涨背后的推手，基本可以确定为市区土地资源的紧缺，毕竟整个拍卖过程，主城区也不过10宗地块上市。在业内专家看来，这样的紧缺形势将一直延续。

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最热门地块：市北区开平路地块

开平路45号地块成为近几年来土拍最热地块，在本轮出让中，一举拿下了“参与房企最多”“出让单价最高”“成交溢价率最高”的三冠王。 17家“大鳄”共竞价164轮，直接把10310元/平方米的起拍价冲到了17010元/平方米，溢价率达到了65%，“成功”触发熔断机制。不但超过了此前市北土拍的最高价，也追平了去年市南一宗宅地的成交价，成为市区土拍成交单价的“新标杆”。

占地面积(单宗)最大：西海岸新区开城路东南地块

本轮供地中，单宗土地面积最大地块为青岛融玺投资有限公司(融创)拿下的西海岸新区开城路东南、胡家庄村西北地块，总占地面积97075平方米，总规划面积116490平方米，为城镇住宅、商业混合用地;出让起始价1369元/平方米，成交总价15257.505万元，配建12班幼儿园。

成交总价(单宗)最高：崂山区海尔路西地块

青岛海云创智商业发展有限公司竞得的LS0801-023地块，位于黑龙江路以南、海尔路以西，是海尔工业园东区改造用地，成交楼面地价10773元/平方米，成交总价219549.4308万元。地块为70年产权城镇住宅 (含产权型人才住房)用地，土地面积57581.4平方米，规划建筑面积203796平方米，此外划拨土地6750.1平方米用于幼儿园建设。另外，该地块将配建产权型人才住房不少于78516平方米，且不少于981套;产权型人才住房与开发建设单位结算的价格为27230元/平方米(含全装修价格)。

观海新闻/青岛早报记者刘鹏