土地集中上新 “两集中”对抑制房价上涨有作用

青岛市自然资源和规划局最新发布市辖区第一批次住宅用地集中供应公告，将集中供应国有建设用地63宗，面积约2427亩，总建面329.85万平方米，起拍总价约为132.31亿元。其中住宅用地(含商住用地)57宗，面积约2129亩。这是今年青岛执行“两集中”土地供应政策以来，首次公开集中供地。早在今年2月24日，青岛市自然资源和规划局就做出部署，明确青岛将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。如今，首批住宅用地出让“名单”已公布，谁会是未来一年内的楼市新热点?未来楼市价格走势如何?从这份“名单”中，我们可以看出一些端倪。

主城资源依然稀缺

从这次公布的集中供地“名单”来看，市北、崂山、李沧、城阳、西海岸和即墨六个区市总供应量达到了63宗，总建面接近330万平方米。按照具体分布来看，其中市北有7宗地块，李沧和崂山各两宗，城阳13宗、即墨15宗、西海岸24宗。

从这些数据我们就不难看出，2021年青岛市土地供应还是集中在周边区域，特别是西海岸，依然是土地供应大户，也是未来楼市绝对的增长点。而相比之下，主城区土地资源日渐枯竭，市南区甚至没有一宗土地出让，李沧和崂山各有两宗。特别是李沧区，出让的两宗地块中仅有一块为住宅用地，总建面也仅有2.5万平方米。土地资源相对“宽松”的市北区也仅有7宗地块44.75万平方米。从供应量来看，未来主城区供应量依然有限，而按照物以稀为贵的原则，主城区的新房还将是“抢手”资源。

相比主城区，周边区域的土地供应量则要大得多。以此次数量最多的西海岸为例，24宗出让土地合计105.37万平方米总建面，数量似乎并不少。但参考2020年全年西海岸的新房销量总面积达到了5416342.74平方米，仅仅105万平方米的总建面也在合理区间。由此我们也可以推断，未来楼市因为土地供应而出现波动的可能性并不大。

爆发点还是浮山后

除了楼市的总体走势，从此次土地供应“名单”中我们还能得到另一条重要信息，这就是未来谁会成为下一个发展热点。从市区来看，市北无论是从地块数量还是建筑面积总量来看，都排在第一的位置。因此主城区的热门区域，无疑还将留在市北。而具体位置中，七宗出让土地中有四宗集中在了劲松三路和滁洲路周边，可以理解为广义上的浮山后区域。从去年开始，浮山后成为新晋“学区房”，房价便开始持续走高。如今四宗地块的加入，对于单价已经逼近4万元的浮山后来说，更多房源的加入会有效“稀释”房价。这对很多改善型购房者来说，无疑是个好消息。

周边区域中，即墨出让土地的位置多集中在蓝鳌路、鹤山路和蓝色硅谷区域。相比即墨腹地，蓝色硅谷区域，无论从产业布局还是交通配套，这里无疑更容易融入青岛主城区，有着更为广阔的发展前景。而西海岸，出让的多块地块都集中在永城路周边，这也标志着西海岸的发展不再仅局限于滨海大道周边，开始朝着老胶南板块推进。

参考周边楼盘价浮动

对于购房者来说，除了新房的位置，价格也是他们更为关心的话题。从出让公告中能否看出未来房价的走势呢?首先我们可以从土地供应量来分析，从去年的总销量来对比，今年作为三次土地供应的第一次，住宅土地供应的总量还是相对平稳，很难对房价行成较大的冲击。

除此之外，还可以从公告中起拍的楼面价格来进行分析。业内人士告诉记者，楼面价的两倍可以理解为房子的成本价，也就是说楼面地价拍卖价为1万元/平方米的，折合到房价成本价应该在2万元/平方米左右。当然这只是开发商的成本，这一“公式”可能会收到容积率以及绿化面积、房屋设施、装修报价等多种因素影响。而具体的房价，很难通过楼面价来估算。当然，推断未来新房的价格，我们还可以从周边区域已建成新房的价格做参考。以市北区准备出让的滁洲路附近来举例，一墙之隔的保利大国璟，当初拿地价在9000元出头，而目前在售价格为31000元/平方米。这次周边地块起拍价格也大都在9000元/平方米，未来这一区域新房的价格应该还是维持在这一价格区间。

而在岛城周边区域中，城阳公布的名单中楼面价格大都在4000元/平方米，按照前面的方法推算，未来这一区域的价格应该不会超过15000元/平方米。至于即墨区域很多楼面单价在1000元的地块，未来房价恐怕很难超过8000元/平方米。而楼面单价在2000多元的蓝色硅谷区域，未来房价应该维持在单价万元左右。

土地供应两集中房价会受影响吗?

和以往不同，此次住宅用地的出让首次实行“集中”的原则，也就是所谓的“集中发布出让公告、集中组织出让活动”两集中原则。对于未来的楼市，这种集中供地会产生那些影响呢?

首先，按照自然资源部的说法，“两集中”可以提高市场信息透明度，将以往零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”，可以在社会上形成更大效应，体现出土地的充足保障。换言之，短时间内组织大量土地集中挂牌出让，对开发商的资金会产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的开发商数量减少，间接降低了土拍的激烈程度，避免出现土拍过热现象，土地的溢价率将会得到有效合理的控制。从这个方面来说，“双集中”政策对抑制房价过快上涨，有着积极的作用。而业内专家也指出在过去，土地供应随机、没有规则，热点城市供地计划往往完不成。而对于开发商来说，不知道未来的地供计划，很多开发商会盲目抢地，这就造成了高地价，后面的高房价也难以控制。有了这个规则，开发商明确地知道，未来的供地计划，对控地价也是好事情。开发商根据自己深耕和发展的需求，选择拿地的时间和区位，高价地就少了，这是土地市场健康的表现。

也有业内人士分析认为，集中拿地的背后可能是较为集中的楼市“上新”，更激烈的竞争对拉低房价会有帮助。而且集中供地，开发商要想一次多拍地，就需要更多的资金。在基于回笼资金的前提下，他们也会推出更多的优惠来促销，对房价又是一个利好。