公民同招学区房依然香 家长选购学区房提早谋划

就在上周，上海教育部门出台新政，重点高中录取名额将按照各区的中考人数比例，分配到各区各校。这样的政策对上海学区房无疑是一场“核打击”，目前市场对学区房的预期已经有所下降，学区房正在回归本身应有的价值。

视线回到青岛，学区房在岛城同样是一个特别的存在。去年，一套莱芜一路学区12平方米茅草屋，以84万元成交，而一间位于黄县路的地下室，19平方米更是卖出了129万元的天价。眼下，又到小升初公民同招政策发布季。记者在采访中发现，很多家长认为短时间内青岛学区房依然是稀缺资源。而从市场表现来看，年后青岛的学区房走出了一波上涨行情。

走势：今年学区房又涨了

“早知道去年就应该狠狠心买下来，现在想买又涨了十几万元。”说这话的是郑先生，因为孩子三年后要上小学，想在大学路附近买套学区房。去年8月，他看中了一套接近40平方米的老房子，当时的报价在280万元左右。“当时大学路附近的学区房是有点下跌的趋势，而且孩子还在幼儿园，再加上这么大一笔钱要一次性付清，的确压力不小，就想再拖拖。”然而让郑先生没想到的是，过完年他再去中介打听，位置和面积都类似的房源，价格已经突破了290万元。

针对郑先生所说的情况，记者也来到了大学路、江苏路附近的老市南片区，从事房产中介的郭女士非常明确地告诉记者，这几个月周边的学区房都涨了不少。“年前总价270万元的房子现在有可能就要280—290万元，很多房主还都是一天一个价的往上涨。”郭女士告诉记者。来自专业二手房网站安居客的数据显示也印证了蔡女士的说法，数据显示，近一年来江苏路附近房价最低点出现在去年的7月份，平均价格为69230元/平方米。而就在本月，均价已经升到了78666元/平方米，涨幅达到了13%。同样表现抢眼的还有来自“新晋学区”浮山后，以地处二实验学区的鲁信长春小区为例，去年9月均价还在35000元/平方米左右，今年3月最新均价已经接近38000元/平方米，涨幅达到了8.5%。

行情：多重因素推动价格上涨

尽管去年不断爆出老市南片区“天价”学区房的消息，但业内人士都知道，从2018年青岛启动新一轮房地产调控以来，学区房价格一直处于连续小幅下跌的状态，为什么会突然在今年有如此涨幅?“说来你可能不信，每年春节过完年都会有一个学区房涨价的小高潮。”从事房产中介多年的钟女士告诉记者，在他们圈内把这种现象叫作“年夜饭效应”。原因很简单，春节大家聚会增加，谈论的话题大都离不开孩子。“啥时候上学呀?”“打算上哪个学校呀?”受这些话题的刺激，很多家长都会在孩子教育问题上产生“危机感”，春节一过自然就忙着看房，钟女士说年初二她就曾经接到咨询购买学区房的电话。

当然，每年都会出现的“年夜饭效应”并不足以支撑学区房如此大的涨幅。业内人士分析，学区房上涨，首先大背景还是青岛二手房价格的整体上涨。一份来自青岛贝壳研究院的数据显示，3月第3周，贝壳二手房成交均价为19624元/平方米，环比上涨2.0%。同时青岛放开落户政策也推动了老市南片区学区房的上涨。在大学路周边，很多房产中介贴出的二手房信息后面都醒目地注明“可落户”。“今年取消落户面积限制，会让具备条件的在青外地人加入学区房的抢购队伍中。”钟女士告诉记者。

另外，最重要的还是随着入学季的到来，中小学入学政策也将陆续发布，因受公民同招政策影响，使得靠派位进入优质民办学校的不确定性增大。很多家庭为求“稳”，会优先选择“公办学区房”，优质学区房成为进入优质学校的最可靠条件，这在一定程度上刺激了学区房市场需求。同时，很多家长把购房计划提前，也让原本稀缺的学区房源更加紧俏。

分析：“新晋”学区房被看好

李女士现在住的房子在逍遥路附近，周围有市场，生活便利，最重要的是距离单位步行可达。但去年她还是把房子卖了，去浮山后劲松一路一新楼盘买了一处小套三，用她的话说，为的都是孩子。虽然女儿才上二年级，但为了能让她升入二实验或六十五中这两所新晋名校，李女士的换房计划几乎得到了全家人的支持。

公民同招后，老学区依然屹立不倒，新学区却在逐步兴起。近几年，伴随着青岛城市发展和教育的重新布局，一些新兴的热点学区正在崛起，浮山后、新都心、崂山育才等片区，愈来愈受到家长的关注。除了老牌优质学校聚集的市南中片，浮山后片区已经成为市区绝对的超一流学区。

尽管学校和老市南片区相比还有一定差距，但相比市南的“老破小”，市北浮山后的房子除了学区优势，交通、商业配套也更全面，无论是未来抗风险能力，还是自住的舒适性，这一区域无疑更有潜力。

“敲门砖”学区房怎么选?

上海学区房价值回归，根本原因是来自教育政策的调整，让教育资源与房价脱钩。但类似政策全国鲜有跟进，在家长普遍看来，青岛未来学区概念还将长期存在，所以学区房还是家长为孩子谋得好学校的唯一渠道。那么，我们该如何选学区房呢?

新学区VS老学区

前面提到了快速崛起的浮山后学区，那问题就来了，到底是选择去大学路周边花两百万买一间十几平方米的“老破小”，还是来浮山后花三百多万买套新房?首先我们可以对比两者的优劣，老学区教育资源更好，但房子小甚至不能居住，最重要的大多不能贷款。所以如果手里有两百多万的闲置资金，并且所住区域距离学区不远，可以用这笔钱给孩子买一块“敲门砖”。但如果除了入学需求，还有居住需求，有商业设施、有地铁，同时还有100平居住面积的浮山后，无疑更合适。

真学区VS假学区

买新房时，置业顾问总会有意无意地提到附近的配套学校，甭管什么样的房子，在他们的宣传中，几乎都是学区房。但这其中就需要仔细了解附近学校的招生片区。但就算了解得再明白也可能会出现这样或那样的问题，例如去年开始的学位预警，还有可能开发商不能按时交房，也可能会耽误孩子的入学。所以学区房还是要家长提前布局。可如果时间太提前，也可能出问题，例如学区的持久性。最近20年来，市北区的热点学区从台东片区、上清路片区，再到现在的浮山后，学区资源似乎一直在转移。所以如果不是购买老市南片区这样绝对学区房，家长还是需要对学区内的学生、家长资源有一个综合预判。

观海新闻/青岛早报记者刘鹏