2020青岛公寓市场:“性价比高”PK“升值慢”

2020-05-20 09:54:15
来源:青岛新闻网房产
责任编辑:云彩

自2017年青岛楼市限购政策实施以来,有关公寓项目是否值得投资的讨论从未间断。有人说公寓投资回报收益太低,转手税率太高,不值得投资。但对于“被限购”的投资客来说,公寓不限购、不限贷的优点却是住宅类产品所不能比拟的。尤其是对于一些单身族,公寓的“低总价”总是能够撩拨人心!

那么2020年青岛公寓市场现状如何?目前市场的真实客群又抱有怎样的看房呢?日前记者做了一番深入研究——

【数据】

01、青岛公寓最新成交均价14075元/㎡ 近一年来,价格起伏平稳!

根据专业机构公布的最新统计数据显示,2020年4月青岛公寓成交均价为14075万元/㎡。回顾2019.2—2020.4月的公寓成交价格走势图来看,青岛公寓的价格基本保持平稳的“起伏”状态。价格峰值出现在2019年2月,成交均价17336元/㎡;谷底出现在2019年6月,成交均价13404元/㎡。

02、公寓市场供求几近相当,2月现罕见“供小于求”

从供求关系上来看,除2019年9月公寓的供应量远大于成交量之外,其余的月份供求几近相当。不过今年由于受到疫情的影响,开发商的推盘速度放慢,在2月份甚至出现了比较罕见的“供小于求”的现象。

03、主城区中市北公寓供应量最高 其他区域“求大于供”

新房市场中主城区的新房上市量一直以来都保持低位,近郊片区是新房市场的主力军。但是在公寓市场,各个区域的新项目供应量就平分秋色了。

具体来看,主城区中市北区的公寓供应量较高,在2020年1月时,市北区的公寓供应量一度达到了3.7万㎡,是当月公寓供应量最高的区域。不过主城中市南、崂山和李沧的公寓供应量却一直处于“求大于供”的状态。

04、近郊板块公寓供应平分秋色 城阳、胶州、黄岛、即墨供应量多

公寓市场领域,近郊板块中,西海岸一改新房市场中“一家独大”的做派,与胶州、城阳、即墨轮番扛起供应量主力军的大旗。

在2020年1月时,城阳和即墨是近郊板块中新建公寓供应面积最高的两个区域,但是到了3月,老胶南就独自挑起了供应量主力军的大旗。虽然每个月供应量最高的近郊区域总会出现变化,但综合来看,近郊板块中,城阳、胶州、西海岸和即墨的新建公寓房源上市量最多。

【市场】

青岛公寓大多位于城区中心及沿海区域 价格优势明显

那么什么样的公寓最受购房者欢迎呢?记者在调查中发现,公寓产品能够吸引消费者,与其所处的地理位置是分不开的。以西海岸为例,有十几个公寓产品沿着滨海大道和13号地铁线错落分布,许多项目不仅步行就可到景区,而且周边大都还有新建商业综合体,是许多外来购房者的理想居住之地。目前,西海岸新区的公寓产品价格集中在13000/㎡至20000/㎡之间,而且产品多以60平米以下的小户型为主。

而在主城区楼市中,公寓项目的区位优势则更为明显。从火车站开始,沿着地铁3号线一路东行,香港中路、南京路、新都心、李村都有公寓项目在售,价格在15000/㎡至20000/㎡之间,这些公寓产品大部分都有专业的酒店管理集团入驻,其中有一些会对楼座进行集中改造管理。在地铁2号线沿线的公寓产品主要集中在台东商圈和崂山商圈,因为靠近核心商圈,目前loft公寓价格普遍在20000/㎡左右。与周边的普通住宅相比,这些公寓产品的房价低了3000元/㎡至10000/㎡之间,如此大的价格差也让投资客看到了升值空间。

【置业分析】

01、优点:“低门槛”性价比高

自2017年青岛楼市限购政策实施以来,很多人因为"被限购"而失去了购房资格,而公寓由于商业产权“不限购不限贷”,热度开始回温。不仅如此,相对于动辄二套房六成的首付,公寓首付五成一下子也显得很“亲民”。贷款利率方面,公寓和二套都是上浮10个百分点左右。综合因素下,公寓成交量自2017年之后开始上涨,关注度也随之提升。

此外,由于公寓一般位于中心城区,同样的钱可以在中心城区全款买套公寓,但如果要买住宅,恐怕首付都不够。所以公寓也是间接入住市中心代价较低的方式。所以如果你只是自住,购买一处适合自己的公寓百利而无一害!

02、缺点:升值慢、交易税费高、进入二手房市场不受欢迎!

不过假如你只是为了纯投资,购买公寓就需要再仔细考量了。因为从青岛目前的情况来看,同等地段公寓的价格一般是住宅的一半,二手公寓的价格则就要更低了。公寓的租金收益虽然不错,但是和住宅产品增值部分相比,则是可以忽略不计的零头。

而且二手公寓交易时,土地增值税和个税几乎达50%,也就是公寓增值部分的一半几乎都要被拿去交税,住宅只要满5年即可上市交易,增值部分几乎百分百能被业主拿到手。

综上所述,如果你考虑短期自住过渡,长期自持出租,那么“低门槛”的公寓产品性价比还是很高的。但如果是用于纯投资,那么就需要谨慎考虑了,先行算好收益,再出手。

关于公寓,你还有哪些疑问或是见解,欢迎留言参与讨论!

本文部分数据源自:克而瑞青岛

[编辑:云彩]
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