专访业内人士：疫情对青岛商业地产影响有多大

2020年的春节注定让中国铭记，我们刚刚经历了2019年“经济不确定性”所带来的种种变化，又迅速迎来开年的第一只“黑天鹅”——新型冠状病毒肺炎疫情。

这其中，零售商业无疑是本次疫情中遭受重创的行业之一，为此不少运营商业地产的房企率先做出了反应。于是在1月28日万达发布了减租政策，之后万科、保利、龙湖等多家房企也陆续宣布免租、减租政策，宣布与自己的大小租户共度难关。在青岛，近期也涌现出了不少减免房租的青岛好房东!日前官方还将其首期清单进行了公布

但中国有句老话“救急不救穷”!房租减免，只能算"救急"。这次疫情对青岛商业地产究竟产生多大的影响呢?青岛新闻网房产频道第一时间采访了青岛商业地产业内人士李全涛，和他一起聊一聊我市目前商业地产的真实情况吧——

问：疫情对青岛商业地产的影响如何?

李全涛：疫情短期内对青岛的商业地产肯定会有一个扰乱，但是并不会改变中长期的发展趋势。

首先，商业地产项目的销售情况肯定会受到影响。青岛的商办市场最近几年的新开施工和竣工面积一直是处于下降的的趋势，商业地产也已经开始负增长态势。疫情的发生，会在短期内让青岛的商业地产项目的销售更加艰难。不仅如此，商业地产的空置率在短期内也肯定会有所上升，但从长期来看，商业项目因为目前已经处于一个低谷状态，因此个人认为，疫情对商业地产虽然有影响，但影响不大。从中长期来看，在四五个月之后，大概会回归到原来的市场水平。

第二，对运营商业地产的房企来说，短期内的盈利会受到冲击，但是中长期而言影响是相对有限的。首先受整体销售环境的影响，销量肯定会下降。再一个就是各大商业集团，包括青岛的一些商业企业都在免租，这个肯定会造成他的盈利下降，短期内这个是毋庸置疑的。

但是青岛的商业地产目前已经进入到一个消化存量时代，房企其实已经都在进行一些多元化的发展和布局，所以从总体上来讲，运营是相对稳健的。因为疫情是短期事件，企业的战略布局却是中长期的，所以我认为疫情对商业地产的盈利影响也是有限的。

第三，对零售商业的影响。关于这个有以下几点看法：第一个，短期内对线下商业的影响是巨大的。因为目前青岛各大商场的营业时间都压缩了，有的甚至关门歇业，其实开门意义也不大，因为客流量出现了一个断崖式的下跌，这对餐饮、亲子、儿童、酒店为代表的线下体验式业态，冲击是很大的。而对于其他零售，包括服饰类等在内的一些商业，虽然也收到冲击，但是是短期的。

中长期来看，个人认为对零售商业的影响，虽然最终会经历一个逐步回暖的阶段。但如果从整个年度来看，仍然会受到较大的利润影响，因为过去的时间已经弥补不了了。比如说影院的春节档，本来应该是全年的营业中占比最大的，错过了就没有了。所以虽然说整体情况最后还是会随着疫情的结束而有所好转，但对行业的冲击会持续一整个季度甚至半年以上，零售商业业绩的下降是必然趋势。

但从另一个方面来说，线下商业受到影响的同时，线上商业也迎来了很多的机会。这也会加速商业模式的转型，包括无人餐饮、无人配送以及高科技行业，都可能借着这个机会，迎来一波强势崛起。

第四，社区商业可能会迎来新的契机。在这一波疫情之下，人们为了防止疫情的传播，都不敢往远走了，那么对一些生活用品的采购，就要就近购买，这对于社区底商、社区商业来讲，反而是一个推动。

问：目前青岛免租的商业地产落地情况如何?

李全涛：青岛的商业项目，目前都进行了一些租金减免。

首先是国内国际的一些商业集团，在青岛落地的一些商业项目。比方说凯德的凯德广场、华润的万象城、新城的吾悦广场、宝龙在李沧城阳胶州即墨的宝龙广场、万达在青岛的几个万达广场，包括永旺的佳世客等等，这些商业集团在1月底或者是2月初，就已经发布了租金减免的政策了。

其次是青岛本地的一些代表性的企业，比如海都集团、达翁、海博家居，他们也都对商户进行了一个半个月到一个月不等的租金减免。

第三是一些个人经营的场所，一些“青岛好房东”也会对自己旗下的租客有一定的减免，尤其是对那些租期比较长，品牌还比较好的租客，为了让他们能持续经营下去，必然要给出了一些政策，为了维护自己的“优质客户”，大家都是诚意十足。

问：苏州、广州、深圳等地陆续发布了一些免租政策，青岛是否会出台相关政策法规?

李全涛：从全国范围来看，目前发布免租政策的苏州、深圳等城市，也都是一些国有资产管理委员会、中介协会、租赁协会等发布的倡议和呼吁，上升到政策法规方面的调控目前还没有城市发布。

不过青岛在2月3日发布过一个《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业保经营稳发展若干政策措施的通知》，其中有一条明确提到：“引导降低小微企业房租成本。疫情期间，国有、集体及享受过财政支持政策的小微企业创业载体要带头减免承租的小微企业房租，鼓励其他民营小微企业载体为租户减免租金。”

从我个人分析来看，享受过财政支持政策的小微企业创业载体，更多的是孵化空间，还有一些联合办公的企业场所，这在整个庞大的租赁企业里占比非常之少，而且即使免租，也是一段时间免租了，这个力度比较小。从目前来看，政府很难去制定一些免租方面的政策。但如果说疫情在一个季度内还没有得到有效控制，或者说会影响到第二季度，那么后续政策就很难预测了。但是目前来看，如果疫情可在2月底或者说一季度结束的话，免租政策针对性的落地到企业发布的可能相对要小一些。