社科院：2020年重点城市房价有望“软着陆”

2020年房价是升还是降?各能级城市的房地产市场将呈现何种走势?近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房市场发展月度分析报告》预计，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。《报告》同时也指出，未来抑制住房投资投机方向不变，但调控政策面临边际性宽松。值得注意的是，报告中对北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海等10座城市作出了“一般下跌”预警，同时也对深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波等城市作出了“一般上涨”的预警。项目组负责人解读称：“纬房预警预报系统目前只提供三个月内的短期房价预警预报，并非之前传言的对北京等城市作出明年房价可能全面下跌的判断。”

基于对大数据为基础的技术分析，结合专家评价，《报告》预计2020年重点城市房价有望实现“软着陆”，但少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。项目组负责人强调，“《报告》中房价‘软着陆’指的是先抑后稳”。

分城市类型看，一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨;二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大;三四线城市总体下跌。但对于部分行情启动较慢的三四线城市，借助于货币化棚改余热，房价也仍可能上涨。对此，纬房大数据对部分城市提出了预警：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海等10座城市为“一般下跌”;深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波等为“一般上涨”。

项目负责人对此作出说明：“预警将涨跌分别分为三档，分别为一般下跌及一般上涨、较快下跌及较快上涨、大跌及大涨，‘一般下跌’属于最低等级的下跌预警，‘一般上涨’也是如此。”

对于重点城市房价短期趋降主要原因，《报告》分析认为，一方面经济增速的下滑将导致城市化动力减弱，2019年三季度GDP同比增速降至6%，城市的人口吸引力相对降低，部分居民对住房市场的短期信心也将受到影响，从而使得对房地产市场的预期发生微妙变化，短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变。

另一方面，三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加。本轮房地产景气周期房价上涨持续时间长，总体涨幅巨大，板块轮动明显。2019年以来，随着越来越多的三四线城市加入房价下降的行列，意味着始于2015年底的本轮房地产景气周期进入尾声。

对此，分析师指出：“此类城市没有太多调控政策，因此从投资的角度来看，资金是往调控少、机会多的地方去。房地产繁荣的确可以推动基建、投资，但买家和投资客过多还是存在一定风险。当市场遇到波动时，这种推动力量就是市场不确定因素。因为是投资为主要目的，一旦产生下跌预期就可能引发大量抛售，增加市场的波动幅度。”

但《报告》也重点强调，尽管经济增速有所下滑，但经济增长的内生动力仍然存在，房价仍然存在一定支撑。住房调控政策基本见底，调控政策及融资条件均存在边际性改善的可能，这些因素可能共同促成房价的软着陆。

由于中国房地产市场区域差距大、发展极不平衡，在总体先抑后稳的背景下，不排除局部较快上涨或下跌的可能性。

“都市圈城市还是有稳定的市场空间，但是一些投机过多的地区可能要引起注意。另外，调控一城一策，对于近期涨幅过大的城市也需要引起重视，一些地方政府也会有调控压力，不排除调控政策会落地的可能。”分析师指出。