成交占全市1/3 西海岸网红片区带火公寓市场

春节已经过去，但今年春节电影贺岁档的余温影响着青岛，影响着西海岸新区，中国内地两部科幻电影《流浪地球》和《疯狂的外星人》分别以44.5亿元和21.8亿元的票房创造了中国科幻电影史的奇迹，也让青岛西海岸的东方影都——两部影片的诞生地，着实火了一把，就连央视都在黄金时间播出了青岛东方影都的宣传片。

伴随着西海岸在央视的“C位出道”，西海岸楼市在今年开春也是“领衔回暖”。尤其是在青岛楼市限购、限售、限价、限贷的“四限”大背景下，西海岸的公寓市场越发火爆。近日记者调查发现，目前西海岸的公寓产品的成交量占青岛全市公寓成交总量的1/3，已经成为青岛市公寓市场的主要热销区域。

【人物】

能买得起的海景房不多了 买了就没想卖掉

市民金女士是土生土长的“老青岛”，最近她火速购买了一套位于西海岸的公寓。“为啥要去买一个离主城那么远的公寓?”这让她身边的朋友们十分不解!可金女士说，她却早有自己的打算。

金女士说，其实作为土生土长的青岛人，要说没有想住在主城区的优越感是假的。曾经她对西海岸的印象也停留在“荒无人烟”、“地广人稀”的阶段!可这两年几次去西海岸，让她逐渐对这个新区发生了该观。尤其是万达茂的开业、13号地铁线的开通，以及西海岸逐年高涨的人气……这些翻天覆地的变化都让她真真切切地感受到了一个国家级新区正在自己身边崛起。

金女士说，其实她也不算是冲动购房，买公寓投资的想法从去年就有了，之前一直在主城区考察，直到看到西海岸的海景公寓，才让她最终下定了决心。据悉，金女士购买的这套公寓位于西海岸灵山湾板块，背山面海，还有地铁线路途经。

“其实我自己一直有一个海景房的梦，只是现在能买得起的海景房不多了。”金女士表示，自己考察过不少主城区的公寓，市南区的公寓动辄两百万，负担起来很吃力。其他区域的公寓，淡季的租赁价格不高。相比之下西海岸的海景公寓除了价格合适，另外还能满足自己的“海景梦”，而且旅游季出租收益也相当不错，于是在多方面权衡之后，金女士最终决定了买下这套西海岸海景公寓。“其实身边也有朋友劝我别买公寓，说以后不好出售，交易税费高等等，但我虽然是投资，却是想长期持有，旅游季可以出租，今后偶尔自己有时间也可以过去住住，去西海岸换个环境也是不错的。”

【市场】

西海岸公寓产品占青岛全市总量1/3 销售火爆和住宅相比其实无明显价格优势

记者在调查中了解到，其实与金女士一样在西海岸购买海景公寓的置业者并不少。据统计，在青岛限购的政策之下，公寓类产品凭借门槛低、回报高的优势，所占市场份额明显提高。其中，西海岸的公寓类产品占据了青岛公寓市场总量的1/3以上，成为青岛市公寓市场的主要成交区域。

根据业内发布的一份数据显示，西海岸2018年全年公寓供应面积292257平米，而2018年西海岸公寓成交总面积达到了373911平米，占青岛全市公寓成交面积的36%。其中，老胶南区域的公寓成交尤为突出，成交面积达到210949平米，为青岛各区市公寓成交榜榜首。

公寓的热销，除了“不限购”、“不限贷”的明显优势之外，在个别区域公寓价格远低于住宅也是该产品热销的主因之一，例如位于老四方的秀兰禧悦都，目前平层公寓均价仅为13000元/㎡，而与其紧邻的住宅项目中泰信上景住宅项目毛坯均价就达到了25000-26000元/平;位于市南的自由港湾，海景公寓现房，精装均价17000元/㎡左右，而同一项目的住宅均价已经达到了35000元/㎡以上。

如果说公寓的热销在主城区是因为“价格低”，那么在西海岸的热销，“价格”并不是很占“优势”。比如，西海岸目前的在售公寓项目世茂悦海、麦迪坤澎湃岛、中铁青岛博览城等，这些项目目前精准在售均价在14000元/㎡—16000元/㎡上下。其中东方影都的公寓在去年时一度卖到了12000—19000元/㎡，这一价格甚至超过了项目周边的住宅类新盘。如今，该项目公寓已售罄，精装高层住宅的价格为19000元/㎡，与此前公寓的售价是基本持平的。

从区域来看，除了老胶南灵山湾板块之外，积米崖板块、唐岛湾中部板块公寓分布也较为集中。

业内：

短租市场成西海岸公寓市场推手 旺季一间房租金达500/天

虽然每隔一段时间就有人跳出来说“公寓不能碰”，但西海岸公寓市场的火爆却是不争的事实。那么其实并没有那么大价格优势的西海岸公寓，凭什么能够占据青岛公寓市场的榜首呢?

据业内人士分析，西海岸近年来短租市场的火爆，是推热西海岸公寓市场不可磨灭的“功臣”。据西海岸积米崖某公寓项目置业顾问介绍，近几年外地人到青岛西海岸购买公寓的越来越多，通过现有的专业房地产托管团队来运营，如今西海岸短租公寓市场在租金方面呈现出户型越大、收益越高的现状。从积米崖片区来看，50—60㎡的公寓租金多数在每天200元/套以下;100-120㎡的二居室，租金每天可达300-400元/套，其中家庭式豪华装修的公寓租金则接近500元/天。此外，公寓所在区域的配套越成熟，片区认可度越高，公寓的租金收入也相应更高。从目前情况来看，每年5月开始直到10月末是西海岸公寓市场最火爆的时节，尤其是在青岛啤酒节连续将主会场放在西海岸，在啤酒节期间，更是经常出现一房难求的情况。

业内人士称，虽然在青岛西海岸的海景资源并不算是独有，但其超大体量的公寓对于发展短租市场来说有着得天独厚的优势，成规模、产业化的成熟运作更让不少投资者免去了后期经营的麻烦。加上不少投资者还做好了“租不出去就留着自己度假住”的思想准备后，也为催热西海岸的海景公寓市场加了一把火!

此外，虽然从西海岸热点网红片区来看，同一区域的住宅和公寓产品价差不大，似乎和住宅相比优势并不明显，但对比青岛全市范围的公寓售价，西海岸公寓目前还算是“良心价”。据统计，2018年，老胶南公寓成交均价是14923元/㎡，老黄岛的公寓成交均价是18613元/㎡，整体售价要低于主城区同类产品，仅略高于即墨的公寓价格，作为投资类产品，性价比颇高。