降息了跟咱有啥关系! 小换大或淘学区房得趁早

11月20日，央行公布：5年期以上的LPR利率降息5个基点，也就意味着，房贷利率降了5个基点，由原先的4.85%降至4.80%，百万房贷月供将减少30元。早在11月5日，央行调整“1年期中期借贷”的利率时，有网友在社群中问及影响，亮嫚就曾答复：“预计11月20日会小幅调整房贷利率”，现在尘埃落定，虽然调整的幅度非常小，但这代表了一个很重要的方向：政策也不愿意房地产市场过冷。

限购限售政策本身的目的是为了抑制房价过快增长，这个“抑制”和“过快”是很巧妙的。当房地产市场遇冷，甚至部分区域市场动力有限时，需要政策的另一只手适当地拉一把。而且近期市场调整，很明显“一城一策”的政策也是在有效地稳楼市，区别化对待最好的结果就是整体趋稳。

在此背景下，很多购房者又“坐立不安”了：房价要涨了?还观不观望了?啥时候出手?亮嫚的个人建议和以前一样：投资，你缓缓吧!你是能短期变现了还是能一步享受区域升级的利好了?

但自住，想着重说说：

改善性购房，趁早打算!及早入手!

如果你是为了改善学区——

趁早!及早!越早越好。不要太指望自己住的房子学区不好，未来让孩子上“私立”来撑一撑，这个想法以前可行，未来未必能行。最近，很多城市陆续正式加入了“公民同招”的行列，也就是：民办学校纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生、摇号录取等。目前北京、上海、南京、杭州等很多城市已经落地或即将落地，而青岛教育主管部门也明确表示：公办民办学校同步招生的实施方案，预计在2020年春季正式发布。这一举措，能够有效的平衡公办学校和民办学校之间的生源质量，起到教育更加均衡的效果，也使那些原本想靠关系让孩子进优质私立中小学的家长“梦想落空”。虽然青岛目前“公民同招”的细则还没出台，但作为学区改善需求的购房者，要更加慎重，而且及早做打算和准备。

如果你是为了改善通勤——

不仅仅是通勤时间和地段的问题，从青岛城市发展和大交通的规划上，尽量选择地铁盘，举个最简单的例子：你去胶东机场开车、打车的通勤成本和时间成本，不如一个地铁更直接。而且未来，地铁一定会将青岛“缩小”，如果不临地铁，只是靠驱车，在通勤方面的改善程度仍然有限。你要等到地铁通车后再买吗?同一地段上，地铁盘的保值性和增值性一定是更强的。

如果你是为了以小换大——

或者说：你还未曾考虑以小换大的置业者，要趁早考虑置换的问题，否则未来的置换成本会更大。很多年轻的置业者，因预算有限上车后，面临房子小、户型差等诸多房源本身的问题，亮嫚最近也实地去看了很多交房两三年的次新盘，原本是次新房，但一些中小户型的居住体验却像极了以前青岛“筒子楼”：一梯好几户，消防连廊挡光且堆满杂物、次卧一整天都采不了光等各种问题。这类高层普通房源未来时间越长，面临的出手难度越大——户型面积小：未来不是主流;户型有缺陷：价格上不去;高层年限老，拆迁难度大等等。因此，亮嫚想真诚地提醒您：如果您现在正在住此类房源，要及早打算未来的改善问题，不要等待临了再考虑。

综上所述，对那些想在市区置业、占据市区优质资源的自住购房者，尤其是改善的购房者：你该看房、选房了，虽然你现在不一定能够抄底(最低点的时候也早已一去不复返)，但是时机和好房源转瞬即逝。现在二手房有较大的议价空间、新楼盘可以坐下来谈谈折扣，我们的选择性更大。