央行:居民家庭个人房贷利息支出基本不受影响

2019-09-04 09:57:36
来源:中国城市报
责任编辑:云彩

贷款利率并轨启动后,个人住房贷款利率的动向备受关注。如今,这一新政终于明确。

8月25日,中国人民银行(以下简称央行)发布房贷利率与LPR(Loan Prime Rate,即贷款市场报价利率)挂钩的具体执行政策,指出首套房贷利率不得低于相应期限的LPR,二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。新政自今年10月8日起施行。

利率换“锚”后,是否会增加消费者的购房成本?又是否会影响房价走势?多位接受记者采访的业内人士表示,新政对绝大部分购房者影响不大,此举主要是贯彻“因城施策”原则,完善房地产市场长效管理机制和区域差别化的住房信贷政策。

新版房贷利率=LPR+加点

换“锚”后的房贷利率如何计算?根据央行新政,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

其中,LPR是由10家全国性大行和新增的8家城商行、农商行、外资及民营银行共同报价,报出各自的贷款利率,然后由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价,平均得出一个贷款基础利率。也就是说,新的个人住房贷款利率=LPR+加点。

8月20日,新LPR首次报价显示,1年期LPR为4.25%;五年期以上LPR为4.85%。

而5年以上期的LPR利率,就是普通房贷利率的坐标。按照新规参照8月20日的LPR利率,即首套房贷利率最低不得低于4.85%,二套房贷款利率为LPR加60个基点,最低不得低于5.45%。

央行表示,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,最短为1年,最长为合同期限,加点数值在合同期内固定不变。

由于LPR一个月报价一次,参照其定价的房贷利率也有重定价周期。这意味着,新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会。

假设今年9月的LPR是4.85%,一位购房者在10月8日后购买了二套商品房,按加点数60个基点算,其贷款利率为4.85%+0.6%=5.45%;到了2020年10月,假设最新的LPR是4.75%,加点数依然是60个基点,贷款利率就是4.75%+0.6%=5.35%,月供就随之降低。

而如果LPR长期下行,是否意味着后期房贷成本也可能减少?中原地产首席分析师张大伟认为并非如此,因为现在不能确定长期LPR利率走势,即使LPR利率下调,银行肯定会浮动加点,不会选择全周期稳定。

新标准低于现行利率 央行发话“肯定不会下降”

新政实施后,房贷利率到底是提高了还是下降了?

按照银行现行标准,5年以上基准利率为4.9%,二套上浮20%即5.88%;参照8月20日的LPR标准,5年期以上LPR为4.85%,二套LPR最低为5.45%——新政中的房贷利率参照的LPR较原来贷款基准利率更低,是否意味着个人房贷利率会下行?

央行副行长刘国强给出了否定答案,表示会坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,贷款利率水平保持基本稳定,“有一点是肯定的,房贷的利率不会下降。”

央行有关负责人在8月25日在答记者问中表示,与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

业内人士也指出,由于LPR每个月都会调整,具体还要看10月新政执行时相应的LPR。

事实上记者注意到,此前央行也曾给商业银行房贷利率调整画出上下限,但没有银行“一探到底”,上浮幅度也多在10%—20%,因而此次政策目的以平稳房地产预期为主。

买房成本增减不确定 房贷利率将“一城一策”

值得注意的是,由于目前首套房贷利率一般银行会打9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,若10月8日之后的LPR大致维持目前水准,虽然房贷利率可能下降,但有观点认为,新规执行后折扣将被取消,贷款人的购房成本也会随之上升。

对此,记者查阅了融360大数据研究院发布的35城市最新房贷利率数据,统计显示,在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少,7月份只有上海的首套利率为4.84%,低于4.85%;35城市的平均首套利率则为5.44%,显著高于4.85%。

二套房方面,7月份也仅有上海、天津两个城市低于5.45%,35城市的平均二套房贷利率则为5.76%,同样也显著高于5.45%。

目前包括北京在内的多数城市,首套房贷款利率在基准上上浮10%—20%,这意味在政策落地后月供有降低的可能;对于目前上海等房贷利率折扣较大的城市,新政后或许可能增加购房成本。

但这都只是“可能”。按照新规,各地可以“确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限”。这意味着,未来房贷利率将“一城一策”。

“这一政策本身并非直接提升或降低现有房贷利率水平,而是在市场化的基础上对房贷利率执行更为严格的规定。”58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时认为,特别是新政对于二套房商贷的明确要求,体现出保障首套刚需的置业需求。

值得得关注的是,新政中,央行再次提出严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。张波认为,这也是落实“房住不炒”的重要体现,不但可以有效预防调控实际执行中被钻空子,更能有效打击炒房需求,降低市场风险性。

[编辑:云彩]
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