精装改毛坯房企降门槛走老路 市场呼唤刚需房

精装房，在很长一段时间里成为青岛楼市的“主角”，房企争相推出精装房源抢占市场。在楼市红火的时候，不乏有些开发商靠精装房赚一笔。与此同时，由于装修标准不达标等问题，精装房引起的纠纷、投诉频发。然而，记者调查发现，由于市场降温明显，开发商之间竞争加剧，一些开发商为了吸引客户，主动将“精装房”改成了“毛坯房”，价格也大幅回落，以迎合客户的“口味”。

市场：“精装改毛坯”悄流行

纵观当下的青岛楼市，新房市场上精装修房源依然居多，2000-3000元/平方米的装修价格成为普通住宅主流标准，大多数改善盘的精装标准是4000-5000元/平方米，高端住宅6000-7000元/平方米的装修价格也屡见不鲜。在楼市红火的时候，优质项目无论是毛坯还是精装都颇为抢手。然而，从去年下半年开始，岛城楼市开始不断降温，开发商的销售压力明显加大。记者调查发现，为了迎合市场，不少开发商果断“精装改毛坯”，试图通过变相降价赢得客户。

如位于城阳的青特小镇目前高层销售均价为14500元/平方米，而就在几个月前，这个项目高层精装房源的价格还在16500元/平方米以上。同区域的旭辉银盛泰正阳府，精装高层7月份均价还在18000-19000元/平方米之间，这个月所售房源已经调整为毛坯，价格也调整为13800元/平方米。

西海岸作为青岛楼市供应和成交的主力区域，在售楼盘数量多，竞争自然激烈，“精装改毛坯”也成为不少开发商的营销策略。如海尔产城创熙园，建面约为95-140平方米套三套四洋房，毛坯交付，销售均价预计15000元/平方米左右，而项目6月份的时候还是带装修销售。西海岸知名大盘中铁·青岛世界博览城8月24日开启认筹，预计9月初推出公寓类产品，户型面积30-69平方米，平层公寓均价 13500元/平方米，loft公寓均价14500元/平方米左右，全部带装修交付;而该项目预计10月份推出小高层、洋房等产品，则改为毛坯交付。

探因：市场下行无奈之举

岛城楼市悄然流行“精装改毛坯”不是房企有钱任性，而是有着内在的原因。业内人士告诉记者，从2017年下半年开始，精装修成为开发商做溢价的重要手段，尤其是楼市红火的那段时间，只要能做成装修，开发商基本不会以毛坯交付，毛坯房沦为配角。“这并非开发商大发善心，而是装修费用里还可以再赚一笔。”该业内人士透露，装修标准一路从每平方米一两千元涨到三四千元，有些项目甚至高达万元。然而，价格与质量不相匹配的装修标准，以及后续一系列糟心的维权，让不少人对精装房颇为诟病。

虽然对精装房有诸多不满，但是由于当时处于卖方市场，购房者只能“哑巴吃黄连”。如今，岛城楼市已经转变为买方市场，开发商在严峻的市场形势和巨大的销售压力下不得不放下身段，使出各种营销手段。低首付、推优惠、团购价……不过，购房者似乎对这种小打小闹的“促销”活动并不买账。

于是，“精装改毛坯”就成了不少开发商青睐的手段。精装改成毛坯可以降低购房者的预算，对于预算有限的刚需群体来说比较实惠，而作为开发商损失也不太大。西海岸一家房企的营销负责人告诉记者，“金九银十”是楼市的传统旺季，也是年底前最后一个销售高峰期，为了冲刺全年销售指标，开发商都使出了浑身解数。但招数就那么多，不可能各家都创新，只要用得好的招数，最省事的方式就是“拿来主义”。“精装改毛坯”，无疑是一种降低准入门槛、提升购房热情、抬升楼盘销量的有效方式。

调查：市场呼唤“刚需房”

受到全面“二孩”政策放开以及楼市“7090”政策解禁的影响，加上大户型、精装房溢价高的特点，岛城楼市新建楼盘项目中难觅小户型房源，在售大多为110-220平方米的大户型精装房。尤其是在市南、市北、崂山、李沧，低总价、小户型的毛坯房堪称凤毛麟角，成了市场上的“香饽饽”。

小李从青岛大学毕业3年多了，预算有限的他想买一套小户型毛坯房，一来可以降低预算，二来他对开发商拿装修做文章颇为反感，“如果买精装房，大约要多出三四十万元的费用，而我自己装修的话十多万元就够了。”

调查显示，由于调控政策影响，投资客基本从岛城市场散去，购房人群以刚需和改善为主。尤其是刚需人群，成为岛城楼市的主力购买人群。这个群体对于小户型、毛坯房颇为青睐。这种情况也得到了市场的印证。如近日认筹大热的金茂智慧国际城项目，户型面积最小仅为88平米，起价低至9700元/平方米，平均售价低至11000元/平方米左右，比周边其他楼盘低了不少，因而在冷清的大环境下依然受到了刚需的追捧。

业内人士认为，预计未来刚需置业者仍将是楼市的主要购买力量，小户型、毛坯房会受到青睐，而大户型精装房的热度会继续下降，“逼迫”开发商不得不及时调整策略，以适应市场需求。