挡住青岛刚改一族的一道坎 该怎么“小换大”？

楼市低沉氛围影响下，即使是楼市传统旺季的“金三”、“银四”，市场依旧未完全回暖，这从近期新房、二手房成交就可见一斑。如果说刚需现阶段纠结的是购置主城“老破小”还是郊区宽敞新居，那“刚改一族”最大的疑问便是如果手中房子不好卖、卖不上价，现阶段还要不要“小换大”。

我们这里所说的“刚改一族”，即有刚性需求的改善型置业者。他们多为手中一般拥有一套小户型，但现有的房子无论从面积还是硬件条件上都不能满足居住需求了，因此急需换房的购房者，他们置换新居时需要通过“买一卖一”方式来完成。

近日，针对这个问题，记者采访到了几位刚改型购房者，一起来解读下他们的困惑。

疑问一：房子不好卖，还要不要置换?

楼市稳中走低，买卖双方博弈加剧已至白热化阶段，想要在短时间内成功置换，轻松完成“买“与”卖”确实不易。一直筹划着换房的吴先生在接受记者采访时就表示：手里的房子现在出手的话，比高峰时期售价要亏30-50万，现在卖实在是让人有些“肉疼”。这种情况下，还要“卖一买一”换大房吗?

其实面对这个问题，我们应该换个思维，仔细想想亏损的30-50万只不过是“概念”意义上的亏损，与你入手这套房子时相比肯定是只赚不赔。现阶段，所有置业者都身处同样的市场环境中，“卖小买大”你随后打算入手的那些意向房源，一样也曾经站在高峰期的那个“高点”上，如今正在相对低位，如果按照相同的算法来看，换房并不算亏。虽然高峰期“卖一”确实能获得更多的购房款，但高峰期置换，“买一”的房子也比现在要贵不少的。这只是交易的数字额变了而已，细算下来差别不大。

业内解读：所有的换房置业者都有想要“卖高买低”的心理预期，但这其实是很难实现的，不仅与置业者手中的房子地段、配套和房龄等硬件因素有关，除此之外，也还有很大的运气成分在里面。值得注意的是，房屋买卖时机稍纵即逝，需要果断做出判断、尽量缩短交易时间差，这样才能避免在置换过程中不慎“踩空”。

疑问二：应该先卖后买，还是先买后卖?

换房涉及到的程序极其复杂，置换者应该“先卖后买”还是“先买后卖”?针对这个问题，我们也来分情况看看：

先买后卖：如果自己要卖的房子已挂牌数日，当下还未找到实心接手的买家，且成交周期不可预估，但想要置换的房源已经看好，不能再拖了。这种情况下，可能需要先买后卖，否则容易错失优质房源。

但值得注意的是，受现有限购政策的影响，先买后卖者都会被定义为二套房，换房时首付比例要比首套房高不少，贷款额度也相应减少，前期的购房成本会增加很多。因此这种方式对置业者经济实力要求较高，完成交易后，短期内还需要承担较大的房贷压力。

先卖后买：但如果手里的房子有买家接手，出价达到了自己的心理预期，且与同小区成交价相当，或高过成交均价，就可以先卖后买，以免造成不必要的损失。

不过对于名下仅有一套房产的刚改族而言，这其实也算是一步“险棋”。因为房子过户至买家后，倘若自己无法快速成功置换，就可能需要“租房住”，不仅要多准备一份房租支出，还要忍受频繁搬家之苦。

业内解读：不管是先卖后买，还是先买后卖，都要避免陷入不必要的法律纠纷。在置换过程中，遇到过不少因为买卖双方贷款审批不下来或是房子存在多个产权人等出现纠纷导致交易失败的案例，对于买卖双方而言都是不小的损失。因此在置换时，应务必与房屋中介、银行等各方确认交易周期，确认是否符合置换的各项环节时间要求，并在合同中放宽交易时限，否则可能因前套房屋交易延迟，致后套房屋交易违约。

刚改一族在置换前，最好做足“功课”，千万要注意房产交易周期，充分了解两种方式的不同优点和缺点。“买”“卖”行为同时进行的成功案例也有，不过毕竟是少数，且需要耗费大量的时间和精力，并非所有人都适用，一定要结合自身实际情况，做出抉择。

疑问三：置换买新房还是二手房好?

这个问题就要因人而异了，首先得分清楚导致换房的因素的优先级，到底是为了面积更大、更舒适度换房，还是为了学区或是通勤更便利置换。而且，也得根据自己的总价承受能力来进行选择。

就青岛市而言，目前主城区新盘数目越来越少，可选择性不多，且大多定位高端，户型大、总价高。市南、崂山部分在售新盘多为高端豪宅，置换需要很强的经济实力作为后盾。与主城区相反，郊区新房存量巨大，可选择的产品业态也十分丰富，与主城相同的房价可换购更大的户型，甚至洋房、别墅，但位置偏远，往来主城就不那么方便了!如果要置换学区，或考虑通勤更便利，当然最好选择主城优质的二手房，但这种房源多半开发年代较早，地段好，配套好，就是房子比较老，可谓各有利弊，难以两全。

业内解读：买新房还是二手房，也是很多改善型购房者都会纠结的事情，尤其对于刚改一族而言，需要考虑的因素尤为多，面积大小、户型功能、学区幼儿园、公共交通、商圈医院……且多为必选项。因此，买房前就不得不好好排一排自家需求的优先顺序，先捋清了自家的需求，才能有的放矢，无论新房还是二手房，才可能淘到对于您来说是高性价比的房源。