地铁商圈楼市火爆 汽车东站台东等商圈升级

地铁3号线的开通，沿线商圈也因为交通便利人气逐渐上升，周边房产价值更是随之增长。记者调查发现，虽然地铁房价格相对较高，但是人气却依然火爆。不仅新都心商圈、李村商圈、山东路商圈等地加推的楼盘受到购房者的关注，而且汽车东站、台东等也即将因地铁2号线的开通备受购房者的追捧。

除了地铁的交通便利因素，知名开发商的实力和未来的升值前景也成为购房者准备出手的主要原因。虽然这些区域的住宅供需两旺，但决不能闭着眼买买买，在房价上涨时更应该对房源进行细致考察，以免买到问题房影响生活质量。

新都心商圈

区域价值获年轻人认可

地铁3号线开通之后，对于沿线房价影响最大的莫过于新都心商圈。在凯德mall这一现代化城市综合体的带动下，该商圈的人气日渐火爆，已经成为众多岛城市民休闲娱乐的首选区域。周边的房价在地铁开通初期出现了一波迅速拉升的行情之后，房价仍旧稳步增长，远远高于所在区域房价平均增长水平。也正是因为片区的火爆，区域内存量房并不多。

记者探访发现，9月份片区内海尔世纪公馆将会加推14号、15号两个楼盘，面积88平方米、89平方米套二以及105平方米、112平方米、119平方米、130平方米套三，预计2019年年底交付，价格在2.5万元/平方米至2.6万元/平方米之间，基本与周边次新房价格相差不大。因为区域内加推楼盘较少，所以受到了许多刚需族的关注。“我们家就住在附近，在地铁开通后，真有了现代都市生活的感觉。父母年龄大了，我也动员他们把浮山后的老房卖了，搬到这边一起住。”“90后”看房者张先生说。

除了海尔世纪公馆外，保利长沙路项目预计最快在年底才能开始预售，目前销售中心已经早早开放。16日，该项目升级了销售中心，从沙盘上看这个由多栋高层建筑组成的小区并无特别之处，但吸引了大批购房者到销售中心了解情况。“周边的新盘越来越少，只要有新盘推出就一定会来看看。”购房者梁先生说。但是，在采访中记者了解到，虽然众多的购房者钟情新都心片区，但普遍感觉目前该片区房价较高，希望开发商能给予一定的优惠活动。

新都心商圈新建商品房日渐稀少，而二手房也是不错的选择。记者在二手房交易平台上发现，该片区的二手房呈现供需两旺的情况。万科多伦多社区、鸿仕雅居、海信淮安郡等多个楼盘均有二手房在售，户型也较为丰富，而且多为现代化时尚装修的次新房，价格从2.4万元/平方米至3万元/平方米之间不等。其实对于预算有限的购房者来说，福州北路、合肥路等地房龄在20年左右的传统小区，也不失为一种选择。虽然这些小区距离商圈有一定的距离，但是相对较低的价格及农贸市场等配套，可以大大减轻年轻人的生活负担。

李村商圈

地铁化解拥堵难题

作为岛城人气最旺的商圈之一，李村商圈不仅汇集了崂山百货、维客、北方国贸等传统的大中型百货店，以及国美、苏宁等家电卖场，而且近几年新建的万达广场、乐客城、银座和谐广场等城市综合体，给市民们吃、喝、玩、乐增添了新选择。人气旺了，道路拥堵便成了周边居民较为头疼的一大难题。

地铁3号线开通后，这一难题迎刃而解，而随着地铁2号线开通日期的临近，周边的房价再次呈现抬头之势。与新都心情况相似，经历了火爆的2016年之后，该片区也没有太多新建商品房项目加推，9月份只有天泰书院壹号暂定本月底入市，该项目将首开6号至9号楼高层住宅。面积109平方米、119平方米、135平方米三居，预计精装房均价2.3万元/平方米左右。不过，该项目选房设有门槛，那就是必须在开盘前“验资”，只有通过开发商验资的客户才能有资格购房。对于该项目，许多购房者看好其配套的同时，普遍感觉购房压力较大。“以前感觉李村的房子便宜，但是现在要买套新房差不多要260万元左右，这个价格在市北也可以买一套二手房，所以还要再想想。”购房者孙先生说。

二手房方面，李沧商圈的次新房价格早已经突破2万元/平方米的大关，房龄在10年以内的二手房价格在2.1万元/平方米至2.4万元/平方米之间。需要购房者注意的是，虽然片区内不乏知名地产商开发的楼盘，但是多个项目在建设过程中存在抢工期的情况，致使房屋质量参差不齐，部分次新房已经出现了外墙漏雨、墙皮脱落的问题。此外，还有个别小区的物业服务较差，业主与物业之间在电梯维修、公共车位出租等问题上纠纷不断，这都需要购房者在买房时认真鉴别，以免高价买到问题房影响生活质量。

山东路商圈

环境一流但有“副作用”

香港中路片区不但拥有五四广场等一流的滨海美景，而且金融、商务大厦与中高端商超林立，是名副其实的政治、经济、文化中心。万象城开业和地铁的开通，让这一高端住宅区生活更加便捷、舒适，这也使得片区内高端住宅项目的售价水涨船高。在新建商品房方面，片区内华润中心悦府项目将加推6号楼，面积在110平方米至234平方米之间。其中，面积最小的110平方米户型为套二结构，预计售价将超过4万元/平方米，这并不在普通工薪阶层购房者计划之列。但因为地理位置优越，所以并不缺乏咨询者。

新房价格普遍较高，但是二手房的价格却差异较大。新贵都等房龄在15年至20年之间的传统小区，二手房的价格在3.2万元/平方米至3.8万元/平方米之间，而滨海花园等2000年前后建成的小区，许多房源都在3万元/平方米以下，甚至还有2万元/平方米左右的房源，这让许多购房者感到困惑。记者探访发现，这些房源的户型不佳，同时商住混用的情况较为严重。而且因为衣食住行非常方便，除了有不少公司租住民房办公外，还有不少房东将房屋改造成日租房出租，嘈杂的环境是部分小区价格滞涨的主要原因。

汽车东站商圈

大项目落地吸引众人瞩目

对于目前只有一个证大大拇指广场的汽车东站片区来说，暂且不能算是地铁商圈，不过商业配套未来的发展前景还是极具吸引力。这一片区内的新地标——辽阳东路地铁上盖项目青铁华润城，除了住宅外，将会配建大型商业项目万象汇，此外还将建设相当体量的办公楼。此外，备受关注的宜家项目也已经确定将落户该片区，这将与先前建成的证大大拇指广场成犄角之势，在不久的将来形成一处很有特色的新兴商圈。

在出行方面，地铁将成为该片区发展的巨大动力，未来这里将有3条地铁线经过。即将开通的地铁2号线从李村公园途经崂山区沿香港路到湛山后经过台东到辽宁路商圈。辽阳东路站不仅仅有2号线，同样还将是4号线的站点，地铁4号线是一条东西大动脉，从市南西部直达崂山景区，在这一片区内共设有4个站点，除汽车东站还有李家下庄，崂山科技城和张村站3个站点。地铁11号线从即墨鳌山湾最后到达苗岭路，在该片区设有枯桃站，张村站和青岛科大站三个站点。

目前，该片区新建项目青铁华润城还未进入预售期，但是前期营销工作已经展开。记者在新都心片区探访时，就发现了该项目的临时宣传点。目前项目的户型已经基本确定，但价格还未最终确定。除了这一新建项目外，深圳路上的次新房小区鳞次栉比。站在辽阳东路和深圳路交汇处放眼望去，是大片的新建房小区。因为片区内有优质的教育资源，目前房价集中在2.8万元/平方米到3.3万元/平方米之间，该片区成为许多中产家庭置业的首选。

台东商圈

城市综合体引领商圈升级

台东商圈是许多青岛人逛街购物的首选，但随着业态的老化和交通拥堵等问题日益突出，台东商圈人气也有所下降。但随着大悦城最终落子台东，该商圈再次引起购房者的关注。9月14日上午，青岛市国土资源与房屋管理局成功出让了市北区5宗地块，5地块为统一搭配销售，地块总占地面积为62201.8平方米，最后成交总价为12.64亿，竞得人为悦合有限公司。经“锐理新媒体”核实，竞得者悦合有限公司是中粮集团在香港注册成立的公司，从而确定了大悦城这一城市综合体将落户台东。

在不久的将来，集购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能的城市综合体与平民商业百货卖场形成互补，必将大大提升整个台东商圈的品质。目前，商圈周边的次新房价格已经出现了上涨，纯居住小区的二手房价格达到了2.5—2.8万元/平方米。而一些开放式小区的价格维持在2万元/平方米左右，对比李村商圈，这样的二手房对于在市区内工作的上班族来说性价比颇高。但需要注意的是，该商圈内部分小区也存在商住两用的问题，所以购房时不仅要对房屋的价格和内部结构实地探访，还要对小区外部环境和物业服务进行详细了解，然后再决定是否出手买房。