限购限售限价限贷 回顾青岛上半年楼市新政影响

原标题：限购|限售|限价|限贷 回顾青岛上半年楼市政策及影响人群

近日，“四限”一词成为青岛楼市的热门词语，而该词汇的出现主要是源于今年上半年青岛房地产市场迎来的四轮房地产调控，形成当下限购、限售、限价、限贷的“四限”楼市环境。那么，这些政策具体是怎样的呢?又影响到了哪些人群呢?在2017上半年即将收尾之际，小编和您一起回顾——

【第一轮】3月16日起：非本市户籍限购一套

3月15日,市国土资源房管局等五部门联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》,并于3月16日起正式施行。

通知确定,一是在市区范围(市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区,包括高新区)内,能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市(六区四市,下同)连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(家庭成员均不拥有本市户籍),限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对在市区范围已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。二是首次和二次申请住房公积金贷款,购买新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,购买二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。三是在市区范围内购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

主要受影响人群：改善置业群体、投资群体、外地户口刚刚来青的刚需群体

这轮政策主要影响到了改善群体和投资群体。首先该政策明确说明暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，即个人或家庭名下已拥有两套住房的青岛户籍置业者不能够再通过贷款进行置业。其次，二套房最低首付比例由30%提高至40%，增加了部分改善族的首付压力，但影响有限。

此外，该政策明确说明，无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得购买住房。这一政策让目前为外地户口同时来青工作时间较短的刚需置业者受到了影响，该群体在政策下暂不具备购房身份，入青购房买房自此提高了。

【第二轮】3月31日起：认贷又认房，“取证”满2年方可交易

3月30日,青岛市国土资源房管局等三部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》,并于3月31日起实施。

通知确定:一是在本市范围内(六区四市)购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。二是差别化住房信贷政策,各商业银行应按照“认贷又认房”的要求严格执行。

主要受影响人群：改善群体、投资群体

房源取得《不动产权证书》满2年后方可入市，该政策直接打破了不少投资性置业者“短线”运作资产的捷径，封堵了短期内将不动产进行变现的可能。而要求各银行认贷又认房的政策，让属于“二套房购房群体”类型的置业者数量增加。

【第三轮】5月11日起：加强商品房预售方案管理

青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》，其中规定：涨幅过高的,暂缓发放预售许可证;楼盘加推部分价格不得高于项目前期去年均价最高月份的销售价格,新项目参照去年同期同质可比产品销售价格。

对于含装修的商品住宅项目，在办理预售方案审核时应要求开发企业将房屋的毛坯价格与装修标准分离，同时开发企业在销售阶段应将相关信息明确告知购房人并在售楼现场予以公示。在网签合同阶段要在合同中明确毛坯单价、毛坯总价和房屋全装修总价，不得违背购房人的意愿，通过提高装修价格变相抬高房价。不得强制捆绑销售车位或储藏室等住宅附属设施，变相抬高房价。

主要受影响人群：房企从业者、改善群体、一部分刚需群体

虽然不少置业者十分青睐拎包入住的便捷，对于住宅市场精装的政策近年也频繁出台，但在这轮政策要求房源销售“限价”的背景下，“精装”当下却成为部分开发商变相提价的一个手段，近期在岛城楼市也出现过房企通过精装加价房屋售价的现象，其中精装大户型行情以及部分刚需小户型精装房价格受到了波及，改善群体和一部分青睐精装房的刚需群体受到影响。

而根据5月11日出台的这轮新政，在办理预售方案审核时应要求开发企业将房屋的毛坯价格与装修标准分离，同时开发企业在销售阶段应将相关信息明确告知购房人并在售楼现场予以公示。在网签合同阶段要在合同中明确毛坯单价、毛坯总价和房屋全装修总价，不得违背购房人的意愿，通过提高装修价格变相抬高房价。

同时，该政策中还要求得强制捆绑销售车位或储藏室等住宅附属设施，变相抬高房价。根据市国土资源与房屋管理局消息，有楼盘因捆绑车位销售已被责令项目停止销售，并不定时巡查监督其整改。

【第四轮】6月1日起：多家银行取消房贷折扣

6月1日起，青岛市面多家银行首套房执行基准利率，二套房上浮10%，部分银行甚至出现首套房利率上浮5%~7%，或者暂停房贷业务。

主要受影响人群：贷款置业群体、房企从业者

无论是刚需还是改善，不少置业者都通过贷款方式进行置业，但八五折、九折房贷难寻，不少银行开始执行首套房基准利率，甚至上浮利率，各家银行二套房则纷纷上浮基准利率10%及以上，这让贷款置业者感到还款压力上升。而根据记者近日在市场一线的调查，不少置业者为了减少还贷压力，上调了购房首付比例。

在房贷行情收紧的现状下，有些房企也不按常规出牌，近日西海岸某楼盘已开始“放血跑量”，相比之前高层单价降了几千元/平，但只接受全款购买。