二手房营改增计税出细则 在售新盘单价普涨

2016-04-27 10:39:35
来源:半岛网-半岛都市报
责任编辑:亚麦

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4月26日,世家御园销售现场,该项目已经快速去化,目前没有可售房源。记者 王爱科

房地产交易中心再次出现排队现象,开发商坐地涨价、日光盘频频爆出……受信贷层面的政策影响,岛城楼市再现量价齐增的行情,去化速度的加快让新盘价格再次出现大幅攀升。4月26日,记者走访多家在售楼盘发现,多数在售新盘的单价出现千元以上的涨幅。

房子变好卖价格跑得快

“不到两个月的时间,整个红岛区域已经没有多少房子可卖了。”26日下午,楼市分析人士张百忍如此形容目前的市场状况。

时间退回到2月份,这个区域盘踞着世茂、中欧国际城、世家御园、珊瑚湾等多个项目,在市场向好之前,多家新盘的开发商还都在小心翼翼地制定销售均价,迫于销售压力,珊瑚湾、中欧国际城等项目将均价分别定为3888元/平方米和5000元/平方米。而到了一季度末,青岛克而瑞发布的销售统计显示,红岛区域的销售均价已经站到了7000元/平方米的关口。其中,中欧国际城项目的签约均价为6419元/平方米,世家御园项目的销售均价也达6000元/平方米。价格的上调,这次并没有导致销售困境。

市南区、市北区、李沧区的房地产市场,与红岛区域一样,去化周期也大大加快。“上述区域本来的可售房源就少,所以价格的涨幅还要大一些。”张百忍说,以市北区的鲁润静园为例,开盘后价格较蓄客期销售人员的承诺价格,单价上调幅度在两千元上下。

政策利好刺激需求释放

本轮岛城房地产市场的快速好转,与一线城市的市场行情基本同步。来自克而瑞和青岛链家网的市场统计数据显示,上周新房、二手房网签量分别为4444套和1777套,较之去年同期均有大幅上涨。青岛市不动产登记中心因为人流量过大,甚至不得不启动了限号措施,并将发号时间提前了一个小时。

究竟是哪些原因助推多地房价上涨?“价格是否上涨主要看供需的结构,但本轮上涨,政策层面的信贷宽松、契税、营业税调整以及即将施行的营改增新政,都对买方的心理产生了影响,刺激需求释放。”青岛锐理数据总经理马光明说。

价格越上调,购房者追涨的心理越强。26日,在李沧区绿城理想之城项目看房的张晓波说,去年他朋友在郁金香岸买的房子,当时总价是138万,但现在二期项目同样户型面积,价格已是163万元,如此大的涨幅,难免让他恐慌,也坚定了他快速出手的决心。

■相关新闻

海尔1.42亿元

竞得台柳路地块

青岛土地市场迎来出让高峰期,位于李沧区台柳路633号的住宅兼商服用地于26日在网上挂牌出让。最终,青岛海尔地产集团以成交楼面地价4590元/平方米,总价逾1.42亿元竞得地块。

台柳路633号共吸引了33号、17号、9号、77号等四家房企参与争抢,截止到限时竞价前,最高报价达到楼面地价3920元/平方米,为9号买家的报价。但进入限时竞价阶段,77号买家率先出价,报价3930元/平方米,9号买家随后跟进。此后在28分钟之内,77号和9号先后历经63轮报价,最终,77号买家青岛海尔地产竞得该地块,成交楼面地价4590元/平方米,成交总金额14202.52万元,溢价率为18.91%。

李沧区台柳路633号原为青岛第三电机厂厂址,挂牌出让地块即为青岛第三电机厂改造地块。青岛第三电机厂建于上世纪70年代,2010年青岛第三电机厂响应市政府老企业搬迁工作,被列入青岛市第六批老企业搬迁计划。

■分析

房产大鳄看好青岛

未来楼市呈何趋势

“青岛市区的土地资源比济南稀缺,外地大鳄基本在济南都能拿到土地,而在青岛却已经是嗷嗷待哺,土地急需补充。”楼市分析人士张百忍说,还有近十家百亿企业谋划在青岛拿地。

土地资源的稀缺程度,或可以用2015年的土地竞拍情况为例。2015年的土地争夺中,市区土地一改以前大部分底价成交的现实,拼抢激烈,几乎所有的土地溢价率都大大提高。“目前的销售主力楼盘,是靠2014年那一拨土地出让来的土地,如果今年楼市继续向好,很快就将消化殆尽,到时价格怕也是居高不下。”张百忍说,市区土地市场如果继续出现大幅溢价成交的情况,刺激效应自然会传达到楼市。

抛开青岛的土地因素,楼市可能还会受到其他层面的影响。“追涨入市的购房者,如果政策层面收紧,银根稍微紧缩,市场就会迅速缩水,高价的地和高价的房都将变成烫手山芋。”张百忍说。

以政策层面为例,多个二三线城市已经再次传达出对楼市“双限”的消息。随着一线城市楼市调控政策的紧缩,包括南京等多个城市开始对楼市实行限购限价。“当前的楼市热度,完全得力于‘政策市’,如果政策再次大幅打压,楼市可能再回归低迷。”青岛锐理数据总经理马光明说。

记者注意到,25日下午,南京市发改委公布关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读,南京的楼盘申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2万到3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。

此外,自从4月3日廊坊市对下辖三河、大厂、香河和固安实施房地产限购政策以来,经过各个县政府、开发商等多方博弈,最终确定以县为限购单位进行落实。香河发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见(试行)》,指出非香河本地户籍家庭无自有住房的,可以买一套本县商品住房,首付比例不低于30%,但不允许非本地户籍家庭购买第二套住房。

■发布

两部门发布营改增后契税、个税等计税依据

计征契税成交价不含增值税

营业税改征增值税后,契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题,经财政部、国家税务总局研究明确后26日对外公布。

据悉,计征契税的成交价格不含增值税。房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

根据财政部、国家税务总局的这一通知,个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。据新华社

■解读

营改增后,二手房税负减轻了

原来怎么申报、填什么表、在哪办,基本不变

5月1日起,二手房交易实行营业税改征增值税,普通个人首次成为增值税纳税人。营改增会带来二手房交易的哪些变化?税负会上升还是下降?税制转换能否实现“无缝衔接”?

国家税务总局副局长汪康表示,财税部门在研究个人住房征税问题时非常审慎,总体目标是确保个人二手房的交易在税收负担上保持基本稳定。因此,根据财政部、税务总局的相关规定,营改增后个人二手房维持5%的税率不变。

虽说税率保持不变,但税负却有所下降。“由于营业税与增值税计算方式不同,二手房交易营改增后税负会略有降低。”汪康介绍说,以一套计税价100万元的房子为例,过去征收营业税5% 时,计税公式为100万乘5%,需要交5万元的营业税;改为增值税后虽然税率还是5% ,但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5% ,实际交增值税47600元,少缴税2400元。

此外,营改增后,二手房营业税优惠政策将平移到增值税征收中。即除北上广深四个一线城市外,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。因此,总体上说,营改增对于一般的个人买卖二手房影响不大。

个人二手房出租、买卖涉及群体众多,为不增加办税负担,国家税务总局决定,营改增后个人二手房交易和二手房出租,仍然委托地税部门来代征、代开发票,“原来怎么申报还是怎么申报,原来填什么表、在哪个地方办,一切维持基本不变”。汪康说。也就是说,原来在哪里缴营业税,5月1日起就在哪里缴增值税。而且对个人来讲,办税还是沿用过去的“老办法”,个人在交易二手房包括在办理二手房产权证过程中,涉及的相关税收问题及办税的流程、场所都保持不变。因此,无论是租房、买房,完全可以忽略到税制转换带来的影响。

从税率角度看,此次“营改增”不改变交易税税率。各种情况下,税率不变,“营改增”对二手房交易影响中性。银河证券房地产行业分析师李军称,从税率上看,“营改增”前后没有明显变化,均为5%,主要还是税基由价内转变为价外的区别,但有利于降低二手房流通成本。

国家税务总局副局长汪康日前表示,个人二手房的税收问题涉及千家万户,社会非常关注。个人二手房的交易在税收负担上将保持基本稳定,过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了,过去征营业税5%,现在改为增值税还是5%,但税收负担实际是减轻了。记者 王爱科

据大众网

(来源:半岛网-半岛都市报)

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