营改增细则落地恐慌性过户潮减弱 二手房降温

“我已经在这等了近2个小时了。”昨晨7点，记者在市北区不动产登记中心门口发现虽然不到上班时间，但是已经有人排起长队，相较于前些天的“长龙”，排队人数有所减少。之前有传言称营改增后，房地产业适用11%费率，有人因担心税负增加而加紧二手房买卖节奏，因此造成不动产登记中心人气爆棚。细则出台后，明确了营改增后二手房交易税费并无增加反而略降，恐慌性过户潮减弱。

 不动产登记中心排队少了

厚羽绒服、充电宝、小马扎、矿泉水……装备齐全的排队大军中很多是房产中介的经理人。链家四方金色城品店的一位经理人连工装都没来得及换，他说晚上9点半开完会吃了口饭就来排队了，没来得及换上厚棉衣，因为明早过完户还要去单位继续工作。这是从3月中旬起，市北区不动产登记中心常见的景象。

据了解，近段时间以来，要想抽到号，各个不动产登记中心都要提前排队，市北一般从前一天晚上9点就开始了，老四方要凌晨12点左右开始排，崂山和市南是凌晨三四点，李沧由于发号较多，情况相对好些。

而昨日记者探访岛城各区不动产登记中心发现，前来办理业务的市民明显减少，尤其是二手房过户比前些天有所降温。“‘营改增’细则没有出来之前，很多购房者担心5月1日后税率会上涨，所以着急过户;现在看来，税率是不升反降，所以大家都不那么着急过户了。”在位于南京路的市北区不动产登记中心，带客户前来办理业务的一位房产中介经理人告诉记者，24日营改增细则出台，从25日起他陆续接到多名客户打来的电话，希望把过户时间推迟到“五一”之后。

细则出台二手房市场降温

据青岛网上房地产统计数据显示，上周(3月21日-3月27日)岛城二手房共成交2541套，环比前一周上涨58.22%，同比去年三月第四周翻三番，一周成交量相当于去年3月一个月的成交量，面积共成交228205平方米，环比前一周上涨60.22%。

在恐慌性购房的浪潮中，青岛二手房交易的火爆程度可见一斑。从成交量上来看，各区域成交的数量都较以往有所增加，在这其中市北、李沧的上涨幅度更大一些，主要在于最近新市北区域及李沧区域的房龄较新，且又是政府大力改建的新兴区域，价格上相对于市南、崂山较低，性价比及未来空间较大，一时之间受到很多置业者的热捧。

3月24日营改增细则出台之后，25日-29日这5天青岛共成交二手房1621套，相较20日-24日这5天1934套的成交量，环比下降16.18%。从市调反馈看，营改增细则出台后，二手房交易市场有所降温，新房方面，一些顺销项目客户到访量也减少。“在利好政策挤压下，恐慌性购房人群已经购房，此外，房价上涨也打消了一部分人的购房热情，想再等等看。”房价点评网青岛机构首席分析师张则涛表示，恐慌性需求正在退潮，价格在上升一步后，市场趋于平稳。成交数据滞后于案场变化。恐慌性减弱市场趋于稳定前段日子，“买房赶紧， ‘五一’，过了 就得交11%的增值税”成了不少房产中介的口头禅。而营改增细则在3月24日下午终于出台，5月1日后二手房增值税=房款/(1+5%)×5%，相比此前的营业税略降。而持有时间超过2年的住房进行交易，则进行免征。“这几天中介一直催我把房子过户，幸亏没有急着办，不然又多花了好几千元。”在市不动产登记中心，前来咨询业务的卖房者孙女士说。以总价100万元的房产为例，今年5月1日后需要缴纳“100万元/(1+5%)=4.76万元”的增值税，而目前需要缴纳“100万元×5%=5万元”的营业税，营改增后约少交2400元左右。

业内人士认为，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。整体看税收变化不大，政府还是希望实现市场稳定，靴子落地后恐慌性反应会减弱，市场也会逐步趋于理性。

青岛财经日报/青岛财经网记者 陈璐